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洛時精選:棕櫚泉限制短租 卻導致房價直直落

Desert Park Estates社區內,Francis Drive上的待售屋。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)
Desert Park Estates社區內,Francis Drive上的待售屋。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)

兩年前,YouTube名人Luan Palomera花了150萬元在河濱縣棕櫚泉(Palm Springs)買下時髦的度假屋。

現在,他能以100萬元脫手就算走運了。

洛杉磯地區竭力緊縮Airbnb的空間,但是政府官員或許應該看看內陸沙漠的前例,或許還是個有點嚇人的例子,即棕櫚泉市在限制短期租賃(short-term rental)後對房市的連帶影響。

棕櫚泉2022年對十個社區實施短期租賃房屋的上限後,這十個社區不只是租賃需求快速降溫,連房價都開始大跌。

房市成交量減少,待售數個月無人問津;新冠期間買入房屋的投資客,現在都面臨數十萬元的虧損。

Airbnb 2008年問世後改變了租屋市場,出租空房間甚至空屋更加方便。過了幾年,許多城市發現住房轉向短期租賃的缺點了。

反對者認為,轉向Airbnb的住房壓縮了可負擔住房的數量。附近住戶抱怨大量湧入的觀光客帶來噪音、深夜派對,還破壞了和樂的氛圍。房東與租客之間的糾紛不斷,有些還變成肥皂劇般的長年霸用,或是曠日廢時的法庭爭訟。

最後,一些城市乾脆限制短租屋,而且似乎各有巧門。紐約市開放短租的條件是屋主必須在出租期間全程在場;洛杉磯市實施「房屋共用條例」(Home Sharing Ordinance),出租執照只發給在主建築每年居住六個月的房東,出租日期每年不超過120天。

觀光勝地棕櫚泉市則用了另一套辦法抵抗Airbnb對當地傳統的衝擊。

市議會2022年通過新制,限制特定社區的出租比例不得超過既有房舍的20%。

換句話說,十個已經超過上限的社區,新來的房東就要排隊等出租許可,時間往往以年計算。

設限之前已經取得的執照仍然有效,因此不少地方一設限後就直接額滿,例如Movie Colony East為21.8%,Racquet Club Estates更是爆錶的41.6%。

但是就算是原有執照也不是永久有效,賣房或是繼承,出租資格就會失效。

地產仲介薩爾隆(Tim Sarlund)的一位客戶過世,兄弟繼承後想要換照被拒,因為市府認定房屋已經轉手。

棕櫚泉共有66個指定社區,超過上限的十個分別是,Desert Park Estates、El Mirador、El Rancho Vista Estates、Gene Autry、Lawrence Crossley、Movie Colony East、Racquet Club Estates、Ranch Club Estates、Sunmor與Vista Las Palmas。

疫情期間,許多人跑到棕櫚泉買房只是為了出租賺錢,發現不能放上Airbnb後,熱情很快就退散。地產仲介描述,新制更是直接砍了十個社區的房價。

一間在Airbnb上面號稱「棕櫚泉綠洲裡的中世紀風豪宅」,很可能是個買價高於市價,又飽受沙漠烈日的無人房舍。事實上,這十個社區的待售房屋就是出租對決不租的受害者。

另一名地產仲介史雷特(Michael Slate)說,這些社區的待售屋,很多屋主根本連open house都不來。

「沒人要來,買家都很清楚限制,所以這些社區都賣不太動。」

史雷特一個客戶花了110萬元買屋,再花30萬元裝修,新規實施後,屋主都不知道喊價100萬元賣不賣的掉。

Gene Autry社區的一間待售房。(攝影記者Gary Coronado/洛杉...
Gene Autry社區的一間待售房。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)

對於自住的人來說,這倒是個好消息,因為這些社區可以撈到好貨。Gene Autry社區的一間待售屋就直接加上警語,「房子不能短租,因為本地的許可已經額滿」。

住在當地的仲介柯普蘭(Michael Copeland)說,出租上限來得毫無預警,很多投資客都是2022年買進,但直到新制公布都還沒申請許可。

柯普蘭自己也是陷坑的一員,他在2022年3月花了180萬元在Gene Autry買了房子,也辦好了出租許可,但八個月後禁令就下來了。

棕櫚泉Palm Canyon Drive一景。(攝影記者Gary Coronad...
棕櫚泉Palm Canyon Drive一景。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)

柯普蘭當然想賣房,但許可不能轉手,而且Gene Autry的排隊戶最多,32間已經在等。他本來開價172.5萬元,但沒人要,所以他砍到159.5萬元,一年多過去了仍然沒人要。

柯普蘭抱怨,「棕櫚泉新制的錯就在出租許可不能轉手」。

2022年上半年,Desert Park Estates共有42筆交易,中位價90萬8500元,平均待售38天。新制實施後的2023年同期,交易剩下22筆,中位價83萬2500元,平均待售74天。交易量減半,待售天數倍增。

當然,禁令不是拖垮房價的唯一因素。棕櫚泉也好,南加整體也罷,都還沒脫離疫情的亂局。房貸低利率導致近幾年的房價飆漲,利率越來越高後,房價自然下跌。

加上,透過Airbnb租棕櫚泉房舍的人越來越少。

房仲薩爾隆的另一個身分是短租業者,他說「住房率低得嚇人,就算是有租屋許可的房子,來客數也大不如前」。

但對十個已經不再核發新照的社區,還有Twin Palms與Little Beverly Hills等逼近20%大關的社區,禁令仍然是房價下跌的最大原因。

棕櫚泉的經濟長年來都靠觀光客的短期租屋。市府資料顯示,3萬5127間住宅中,2813間登記為度假租賃,占8%。

也因此棕櫚泉對短租屋的限制比其他沙漠城市更寬,La Quinta、Cathedral City、Indian Wells這些科奇拉谷(Coachella Valley)的城市,差不多都禁止了短租,只有少數例外。

2018年,棕櫚泉居民以68%的絕對多數否決了出租管制。居民之後開始分派,一派是投資客與偶爾住一下的人,他們支持出租,也相信觀光才是經濟命脈,另一派是本地人與長期持有者,他們希望管制出租以保持環境單純。

棕櫚泉市區的知名雕像「永遠的夢露」(Forever Marilyn)。(攝影記者...
棕櫚泉市區的知名雕像「永遠的夢露」(Forever Marilyn)。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)

居民Mary Simon強調,「我希望鄰居是我認識的人,我想要的是穩定,隔壁不是每個周末都會換一批客人的出租房」。她的房子在管制社區,但她並不打算賣。

房仲兼投資的柯普蘭說,先前曾經有人試圖說服市議會取消禁令,但多數居民都接受現況,或是被迫接受。

折衷辦法是,市府推出了縮水版的假期出租許可(junior certificate),允許居民花642元讓房子一年可以出租六次。

理論上,房東可以出租六次,每次最長28天,少於棕櫚泉認定為短期居住的門檻。但在出租率越來越低的現實下,連來過周末的客人都很少了,住28天根本是奢望。

同時,管制社區的房東只能看著房價一直跌。

房仲兼短租的薩爾隆說,一些在疫情期間買房的投資客已經面臨斷頭危機,意即房屋將被拍賣。

薩爾隆說,120萬元買進的,能以80萬元賣出就偷笑了,他所在的社區房價跌幅在30%至40%。

他手上的一名客戶,當初以116萬元買下Gene Autry的房屋,打算放上Airbnb出租,但還沒拿到許可,禁令就實施了。

不到一年後,屋主想以140萬元賣掉,砍價五次、等了十個月,87萬5000元的價格還是等沒人,未來恐怕還要再砍。

薩爾隆說,這筆生意「穩賠不賺」啊。

(原文來自洛杉磯時報。原文連結:

Palm Springs capped short-term rentals. Now some home prices are in free-fall

棕櫚泉的迎賓標誌。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)
棕櫚泉的迎賓標誌。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)
Desert Park Estates的路標。(攝影記者Gary Coronad...
Desert Park Estates的路標。(攝影記者Gary Coronado/洛杉磯時報)
房仲兼投資客柯普蘭的待售房。(Trent Teigen/Teigen Media...
房仲兼投資客柯普蘭的待售房。(Trent Teigen/Teigen Media)
房仲兼短租業者薩爾隆的待售房。(www.855RealPix.com)
房仲兼短租業者薩爾隆的待售房。(www.855RealPix.com)

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