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房產翻倍銷售時恐有增值稅? 會計師支招教你省稅

會計師黃傑峰分享如何合理免稅或甚至不用繳納升值稅的好辦法。(線上截圖)
會計師黃傑峰分享如何合理免稅或甚至不用繳納升值稅的好辦法。(線上截圖)

新冠疫情重創經濟,卻也意外推高了房價,售房時要繳納大筆增值稅。會計師黃傑峰日前在林大衛保險團隊主辦的線上商業講座,分享如何合理免稅或不用繳納升值稅的好辦法。

黃傑峰表示,加州房價最低價位在2009年4月份,當時中價位是25萬元。如今中價位是81萬多元,跳躍三倍多,同時也讓許多人的房子增值了三倍多。但加州稅率高,賣房增值稅也高,如何避免繳納稅很重要。

其中的一個好方法為:當納稅人出售房屋時,如果屋主在過去五年內,自住超過兩年,賣房後,房產升值部分可享受個人25萬元、夫妻合報50萬元的稅收減免。黃傑峰表示,這項稅務優惠只能每兩年用一次。如果在房屋賣出倒數五年內有出租,先出租後自住,也有機會享受25萬元免稅額。但若是先自住後才出租,則不能使用25萬元稅收減免辦法。

黃傑峰提醒納稅人,在一年內最好不要賣掉兩棟房,因為很可能被國稅局認定是自僱人士。因為自僱人士不僅要繳納房產增值稅,還得繳納自僱稅,非常划不來。

另一項好方法是用借貸方式。例如A先生有房子增值超過95萬元,當他需要90萬元現金作為企業流動資金時,他可以去銀行申請重貸將現金拿出,這樣一來拿到的90萬元現金不算收入,因此不用繳稅。就算他需要繳納貸款利息,當年也可以抵免。黃傑峰認為,此方法是在納稅人需要現金時,可利用房產做到的省稅辦法。

善用遺產稅優惠也是合理的省稅辦法。黃傑峰表示,美國遺產規劃中有個成本墊高稅法 (Stepped-Up Basis Rules),也就是當人在百年歸天時,房價賣掉的成本以市場價來計算。死後房子傳承給孩子,只要孩子在六個月內將房子賣掉,不需繳納增值稅。

其他方法也包括持有房產物業超過一年、通過1031交易延稅、善用opportunity zone去延稅、分期付款銷售、最大化優惠扣除額、利用20%的pass-through扣除額、折舊房產、使用自己的退休計畫,不但可買股票也可買房,達到延稅目的等。

黃傑峰建議大家每年都要做好稅務規劃,定期跟律師及會計師交流,才能合法合理的省稅。

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