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房地產投資稅務一條龍

楊平談「房地產投資稅務一條龍」。(會議截圖)
楊平談「房地產投資稅務一條龍」。(會議截圖)

北美華人會計師協會副會長楊平談「房地產投資的稅務一條龍」,包括如何選擇一個稅務的個體,來減少被查帳的機會,以及遺產和贈與稅等。

楊平表示,通常出租屋屋主考慮個人責任(liability)會註冊成立公司。據2019年國稅局的數據,若把房子註冊成為LLC和S-Corp被查帳的機率只有0.2%。但是從2020年開始,國會局大大增加了預算和員工,查帳概率大增,而且以往只查一年,現在會查多年,有的客戶從2014年開始被查帳。他強調不要輕視國稅局查帳,有客戶被國稅局列出許多帳戶要求看銀行帳目,其中不少是多年前就已關掉的帳號,他感慨國稅局「無遠弗屆」。

此外不少民眾投資出租房地產都用1031交換,但他表示做1031交換不一定都有利,因為賺的錢沒有消失掉只是延到未來。有時候不做更會省稅,甚至讓稅完全消失掉。他舉例一對夫妻在2019年和2020年各換一次房,每次賺10萬元,若不做1031,分散在兩年裡作為資本收入報稅是不必繳稅的。但如果做了1031,則集中在2020年一次性資本收入20多萬元,則會需要繳稅1.5萬多元。

而因贈與和遺產的免稅額度是固定數字,民眾可以據此來安排。拜登上台後預計會有變化,不過目前以2021年來說,贈與和遺產的免稅額度為1170萬元,超過部分稅率為40%。目前假如父母以贈予方式給兒女,兒女賣掉的成本按父輩買時的價格;但如放在遺產裡,兒女賣掉時的成本就按父輩去世時的價格,因此放在遺產中對後代來說更好。另外遺產稅中有一個可轉移性「portability」,即夫和妻之間其中一人去世時,沒有用掉的名額可以轉給未亡人,但是需要先去報一個遺產稅表,此刻雖然沒有稅要付,但是也要先報。

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