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租屋被驅逐 該怎麼辦?

租屋而住有很多原因可能遭房東驅逐,欠繳房租、或者一天到晚辦派對,都可能被驅逐。歐新社
租屋而住有很多原因可能遭房東驅逐,欠繳房租、或者一天到晚辦派對,都可能被驅逐。歐新社

問:我失業了,如果不趕緊找到工作就繳不出房租,到時候萬一被房東驅逐,該怎麼辦?

答:租屋而住有很多原因可能遭房東驅逐,欠繳房租、或者一天到晚辦派對,都可能被驅逐。

緬因州專門代表房東的律師雪利(Samuel M. Sherry)說,房東通常會盡可能避免走上驅逐這條路,但很多情況下難以避免。萬一被房東驅逐,務必要善用資源將損害降到最低。

各地的驅逐原因及過程不一,即使同一州,不同縣市也可能不同。

紐約市律師事務所Gallet Dreyer & Berkey合夥人奎因 (Michelle P. Quinn) 說,紐約市房地產市場極為複雜,紐約市住房法院(New York City Housing Court)負責處理驅逐,但每一個驅逐案的處理過程不盡相同,與住屋屬於合作公寓、閣樓、市價公寓或租金補貼住房等類別息息相關。

紐約市房客被驅逐多半因為未付款或租賃違約。

而在緬因州,根據雪利的經驗,租屋者被驅逐的主要理由包括報警次數過多、與鄰居發生糾紛、允許不該入住者遷入、滋擾他人、財產損失及非法活動等等。

驅逐需多長時間

各州驅逐通常遵循相同步驟,首先要通知租戶,通常是30天、60天和90天不等,有些地方通知期短得多, 例如加州,房東可選擇三天通知(3 day notice),限期租戶支付欠款否則必須搬出。

發出通知後便會安排聽證會,以便隨後發出法院命令要求租戶遷出,萬一房客不自願搬離,房東須等到治安官陪同他們前往住所並執行驅逐令。

奎因說,書面上來看,驅逐過程約四到六個月,事實上,由於新冠疫情衍生許多驅逐案例,如今紐約市有些好幾年前提起的案件仍待處理;但有些地方的驅逐案短短五至十周就完成。

驅逐對租屋者是一大挑戰,對房東來說也非好事,不僅過程漫長、成本高昂,驅逐過後還要重新費神找房客。

2019年法律修改後,在紐約市等某些地區,房客如果支付到期未清餘額便可終結驅逐。 此外,還可與房東或物業管理公司達成協議等方式避免驅逐;房客與房東都該盡全力避免驅逐。

曾被驅逐留紀錄

如果知道自己即將被驅逐,在正式程序開始前主動搬家是上上策,如此可避免留下被驅逐的紀錄、未來租房才不致於變得更加困難。

依規定,在某些司法管轄區,申請租賃時必須揭露先前被驅逐的紀錄;雪利提醒,即使未主動揭露,房東也可上網取得打算租屋者的過去紀錄,所以專家認為誠實為最上策。

有些房東仍願意租屋給有被驅逐紀錄的房客,但可能提高訂金或保證金。

驅逐紀錄不易刪

一旦被驅逐,終究可能在信用報告中留下紀錄,但還好這些紀錄7年後自動消失。

此外,正式驅逐會有法庭紀錄,而且不易刪除或隱藏,如果想刪除紀錄,通常是與房東協議,結清逾期金額後請求房東刪除紀錄。

在某些州、特定情況下,可請求法院刪除紀錄;例如該房產正在被法拍、或者在驅逐過程完成之前搬出,都可向法院提出刪除請求。可委託律師代辦,但費用很高。

上上策是直接與房東協議解決方案,最好是在被驅逐之前。

驅逐資訊這裡找

各州的驅逐政策不同,而且都有特定的諮詢管道和相關資源,應多加利用。

例如在紐約州,可造訪「聯邦住房和城市發展部」(U.S. Department of Housing and Urban Development)官網查看各個提供租屋驅逐援助的機構資訊,又如在加州,可到州政府Housing is Key網站或者LawHelpCA.org網站搜尋相關資訊。

好幾州設有專線提供租屋者驅逐諮詢服務,而且都是撥打211,包括康州、夏威夷、印第安納、內華達、北卡羅萊納州、猶他、華盛頓、懷俄明州。有些州有別的專線號碼。詳情可參考「美國新聞」(US News)租屋驅逐專文。

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