房貸利率走高 5招降低成本

房貸利率走高、房價未見下跌，此時買房絕非好時機，但基於種種原因非買不可的人，還是可想方設法降低成本。

目前，30年期固定房貸款利率在7%以上徘徊，較一年前足足高出4個百分點，房貸數據公司Black Knight稱，一般買家的購買力因而削弱14%，再加上待售屋存量偏低，導致有能力或有興趣買房的人減少，但房價未受影響，仍處高檔。此時除非迫不得已，否則人們不會買房搬家。

話雖如此，人們為了新工作、離婚、家庭成員增加等因素必須搬家，有些人則尋覓多時後不想放棄，仍有人買房，房地產市場銷售放緩，但不會停止。時機不佳之下還是非買房不可，可採取以下因應之道：

1、等待日後重新貸款

房貸業者William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)說，利率上漲幅度和速度超出預期，但預計最多兩年，利率可望顯著下降。等待日後重新貸款的缺點是，目前需承受較高利率，而且要承擔利率或許不下降、或降幅不如預期；再加上屆時重新貸款成本可能很高，通常，結案成本約是貸款本金的2%到5%，萬一失業或房屋貶值恐負擔不起。

2、借浮動利率房貸

利率走高之際，更多人在標準30年固定利率房貸之外另作選擇；根據房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association)，浮動利率房貸(adjustable rate mortgage,ARM)目前約占房貸申請的12%，遠大於一年前的3%。

根據房地美(Freddie Mac)，11月初當周30年期固定房貸平均利率7.08%，5年期國債指數混合浮動利率房貸(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一個百分點，達6.06%，同是30年期貸款，ARM在固定期限(通常5、7或10年)採固定利率，之後依當時行情重設房貸利率。

假如五到七年後要再搬家，ARM可提高購買力。科恩說明，在ARM貸款前五或七年採固定利率，但因為銀行只須擔保較短期限，所以利率較低、每月還款金額也較低。

缺點是，借款人須承擔利率不降反升的風險；約定的固定利率期滿後，可能每一年或半年重設利率。

3、貸款初始多付款

借款人在貸款之初加碼付款可降低房貸利率、進而降低還款額，這是永久或暫時降低貸款利率的好方法。

基本上，永久性買斷(permanent buydown)將改變貸款期內的利率，臨時買斷(temporary buydown)則在特定期間採較低利率。透過臨時買斷，借款人通常第一年的貸款利率可降低2%、第二年降低1%，第三年起利率恢復到原來水準，屆時，多數人預期利率走低，可望重新貸款。科恩說，貸款第一年利率由7%降至5%很可觀。

缺點是要提前付更多錢，假如不打算在買來的房子住太久，不值得這麼做。

4、要求賣方讓步

在某些房地產市場，買家競爭已不像過去那樣激烈，買方可要求賣方提供信用或讓步(credit or concession)，這麼一來，為買方分擔房貸成本。

俄勒岡州房貸業者Churchill Mortgage資深房貸專家凱利(Trudy Kelly)說，如今賣家比過去更願意協商。9月房貸利率約5.75%時，凱利與一位打算買59萬美元房屋的買家合作，那位買主要求賣方提供1萬5000美元讓步，而不是砍低房價1萬5000美元或2萬美元；凱利說，如果買家砍價以57萬5000美元買下房子，每月可省78美元，藉由請求賣方讓步、將利率降低一個百分點，買方每月還款額減少340美元。

問題是，許多地區至今仍是賣方市場，買方很難要求賣方讓步分擔房貸成本。

5、以現金買房

如果有足夠現金，目前正是買房好時機。不僅可避免高額房貸利率，還可藉由談判爭取到好價格。

但根據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)最近一份報告，過去一年，全美97%購屋者須貸款融資。

就算無法捧著現金買房，也可提高頭期款、進而壓低貸款金額，有助於降低每月還款額度；這麼做還可增加房屋淨值。假如目前有房子，可善用售屋所得現金、甚至利用房屋淨值借款增加頭期款。

缺點是，把現金拿去買房便不得不放棄其他投資。根據全國房地產經紀人協會，首次購屋者一般頭期款為6%、再次購屋者頭期款更達17%，很少人以百分之百現金買房。