我的頻道

* 拖拉類別可自訂排序
恢復預設 確定
設定
快訊

美第3大退休基金上季減持台積電和阿里巴巴 改買這支

槍案不到1周…北加半月灣農場工人返崗 憶遇害華裔老夫婦

房貸利率走高 5招降低成本

當下並非買房好時機,但還是可想方設法降低成本。(路透資料照片)
當下並非買房好時機,但還是可想方設法降低成本。(路透資料照片)

房貸利率走高、房價未見下跌,此時買房絕非好時機,但基於種種原因非買不可的人,還是可想方設法降低成本。

目前,30年期固定房貸款利率在7%以上徘徊,較一年前足足高出4個百分點,房貸數據公司Black Knight稱,一般買家的購買力因而削弱14%,再加上待售屋存量偏低,導致有能力或有興趣買房的人減少,但房價未受影響,仍處高檔。此時除非迫不得已,否則人們不會買房搬家。

話雖如此,人們為了新工作、離婚、家庭成員增加等因素必須搬家,有些人則尋覓多時後不想放棄,仍有人買房,房地產市場銷售放緩,但不會停止。時機不佳之下還是非買房不可,可採取以下因應之道:

1、等待日後重新貸款

房貸業者William Raveis Mortgage區域副總裁科恩(Melissa Cohn)說,利率上漲幅度和速度超出預期,但預計最多兩年,利率可望顯著下降。等待日後重新貸款的缺點是,目前需承受較高利率,而且要承擔利率或許不下降、或降幅不如預期;再加上屆時重新貸款成本可能很高,通常,結案成本約是貸款本金的2%到5%,萬一失業或房屋貶值恐負擔不起。

2、借浮動利率房貸

利率走高之際,更多人在標準30年固定利率房貸之外另作選擇;根據房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association),浮動利率房貸(adjustable rate mortgage,ARM)目前約占房貸申請的12%,遠大於一年前的3%。

根據房地美(Freddie Mac),11月初當周30年期固定房貸平均利率7.08%,5年期國債指數混合浮動利率房貸(Treasury-indexed hybrid ARM)利率下降一個百分點,達6.06%,同是30年期貸款,ARM在固定期限(通常5、7或10年)採固定利率,之後依當時行情重設房貸利率。

假如五到七年後要再搬家,ARM可提高購買力。科恩說明,在ARM貸款前五或七年採固定利率,但因為銀行只須擔保較短期限,所以利率較低、每月還款金額也較低。

缺點是,借款人須承擔利率不降反升的風險;約定的固定利率期滿後,可能每一年或半年重設利率。

3、貸款初始多付款

借款人在貸款之初加碼付款可降低房貸利率、進而降低還款額,這是永久或暫時降低貸款利率的好方法。

基本上,永久性買斷(permanent buydown)將改變貸款期內的利率,臨時買斷(temporary buydown)則在特定期間採較低利率。透過臨時買斷,借款人通常第一年的貸款利率可降低2%、第二年降低1%,第三年起利率恢復到原來水準,屆時,多數人預期利率走低,可望重新貸款。科恩說,貸款第一年利率由7%降至5%很可觀。

缺點是要提前付更多錢,假如不打算在買來的房子住太久,不值得這麼做。

4、要求賣方讓步

在某些房地產市場,買家競爭已不像過去那樣激烈,買方可要求賣方提供信用或讓步(credit or concession),這麼一來,為買方分擔房貸成本。

俄勒岡州房貸業者Churchill Mortgage資深房貸專家凱利(Trudy Kelly)說,如今賣家比過去更願意協商。9月房貸利率約5.75%時,凱利與一位打算買59萬美元房屋的買家合作,那位買主要求賣方提供1萬5000美元讓步,而不是砍低房價1萬5000美元或2萬美元;凱利說,如果買家砍價以57萬5000美元買下房子,每月可省78美元,藉由請求賣方讓步、將利率降低一個百分點,買方每月還款額減少340美元。

問題是,許多地區至今仍是賣方市場,買方很難要求賣方讓步分擔房貸成本。

5、以現金買房

如果有足夠現金,目前正是買房好時機。不僅可避免高額房貸利率,還可藉由談判爭取到好價格。

但根據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)最近一份報告,過去一年,全美97%購屋者須貸款融資。

就算無法捧著現金買房,也可提高頭期款、進而壓低貸款金額,有助於降低每月還款額度;這麼做還可增加房屋淨值。假如目前有房子,可善用售屋所得現金、甚至利用房屋淨值借款增加頭期款。

缺點是,把現金拿去買房便不得不放棄其他投資。根據全國房地產經紀人協會,首次購屋者一般頭期款為6%、再次購屋者頭期款更達17%,很少人以百分之百現金買房。

利率 貸款 房地產

上一則

布蘭特跌破85美元 OPEC+傳討論增產50萬桶

下一則

能源價格大幅上漲 今冬如何省瓦斯、電費?

延伸閱讀

超人氣

更多 >