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稅務漫談/出售折舊商用財產的稅率計算

人們在售出商用財產(包括不動產)的時候常看到有第1231財產、1245財產、1250財產的說法。第1231條款財產是一種財產類型,由美國稅法第1231條款定義,是指持有超過一年的不動產或應計折舊(depreciable)的商用財產。第1231條款財產包括建築物、機械、土地、木材和其他自然資源、未採伐的農作物、牛隻等牲畜和至少一年的租賃權,不包括家禽和某些其他動物、專利、發明和存貨(如出售給客戶的貨物)。此類財產出售所得應按較低的資本利得稅率和普通所得稅率徵稅。

如果出售的房產持有時間不足一年,1231收益不適用。如果出售1231財產出現損失,則按常規損失(ordinary loss)處理。在計算出售1231財產獲利或損失時,還要考慮其它的設備或房地產稅務條款(1245和1250條款)。1245盈利按常規盈利(ordinary gain)處理,1231盈利按資本利得(capital gain)處理,後者按資本利得盈利上稅,稅率較低。如果出售機械、設備盈利,要決定哪些是1245盈利,哪些是1231盈利。

區分步驟為:先計算出出售盈利(收入減成本)。如果是虧損,按1231條款運作虧損辦理。如果有盈利,金額等於積累折舊(accumulated depreciation)的部分為1245條款盈利,超出1245條款的盈利則為1231條款盈利。

下面舉例說明。A公司賣了一個設備為1.2萬元,最初購買成本是1萬元,折舊了7000元,所以盈利是9000元,即12,000-($10,000-$7,000),折舊7000元要回溯(recapture),所以9000元盈利分為1245條款盈利7000元(ordinary gain)和1231條款盈利2000元(capital gain),分別以普通所得稅率和資本利得稅率上稅。

1250條款是銷售房地產所用,如果出售1986年後置辦的房地產盈利,按1231條款盈利計算。如果出售1987年前置辦的房地產盈利,可按以下兩種情形處理:1980年至1987年置辦的非居民住宅,處理方式與1245條款的方式相同;1981年以前的非居民住宅和1987年的居民住宅,超過直線性折舊按常規盈利處理,多餘盈利按1231條款盈利處理。商用房地產的盈利,其中1250盈利折舊回溯以普通所得稅率上稅(最高稅率25%),剩餘1231盈利以資本所得稅率上稅(最高稅率20%)。

再舉一例說明。王氏夫婦出售持有多年的出租屋(100%出租),購買價75萬元,售出100萬元,之前報稅折舊扣減用了50萬元,則盈利為75萬元,即100萬元-(75萬元-50萬元),而在75萬元盈利中,50萬元(折舊回溯)以普通所得稅率上稅,25萬元以資本所得稅率上稅。

我們在計算資本利得和虧損的時候,需要短期盈虧相加減,長期盈虧相加減,得到各自期限的盈虧總額,再進行比較。如果長期資本利得多於短期損失,利得按最多不超過15%上稅。如兩者總額加減結果為損失(capital loss),個人可以抵銷當年其它常規收入3000元,未抵完的部分可以接轉抵銷將來的盈利。公司不可以用1231損失抵常規收入,只能遞減當年的資本利得,未用完可以向前結轉(carryback)最多三年或向後結轉五年,還有沒用完的則直接「浪費」,結轉都只能做短期資本損失(不可做長期),且向前結轉不可產生淨營業虧損(net operating loss)。

4797表匯總1231財產的長期盈利,同時也匯總了關於1231財產出售的常規盈利與損失。4684 表上匯總由於天災人禍引起的長期財產的損失和賠償,如果是盈利(比如得到高昂的賠償),進入4797表計算;如果是損失,作為天災人禍的損失。(作者為註冊會計師)

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