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稅務漫談/1031置換將設限 換屋要快

出售房地產後,可透過1031同類交換計畫來節稅。(取材自Pexels)
出售房地產後,可透過1031同類交換計畫來節稅。(取材自Pexels)

同類房地產置換(Like-kind real estate exchanges,也稱為1031換屋置換)多年來一直是房地產投資的一個組成部分,其歷史可以追溯到1921年的《稅收法案》。雖然這些規則隨著時間的推移而演變,但核心目的保持不變:如果房地產投資者在規定的時間段內獲得同等或更高價值的新財產,允許他們推遲對已處置財產徵收資本利得稅(capital gain tax deferral)。1031置換有助延後資產利得稅(Capital Gain Tax)和折舊追回(Depreciation Recapture),間接幫助投資人節省由於增值收益所要繳納的聯邦和州稅負。

有效的1031置換需要遵守幾個嚴格的條件:一是同類(Like-kind)的美國財產,外國財產不可,交換的財產必須具有可比性。比如,投資者可以用一個農場來換一塊工業廠房,或者用一棟公寓樓來換一塊荒地,這類交換的財產都可以籠統地歸到商業房地產中。二是時間,投資人必須在賣房後的45天內確定要購買的新房產,在過戶後的180天完成新房產的置換。三是價值,新房產必須和舊房產具有相等或更高的價值。四是錢不經自己手,原房產的淨收益(Net Gain)必須全數用在新的投資中,置換過程需要交給專業第三方公司處理,全過程中投資者不能有持有資金。

根據當前的稅法,只要「持有用於貿易或商業或投資的生產用途」,就可以交換不動產。不動產同類交換可以包括出租房屋、商業建築、土地、零售物業等。然而,拜登政府提議的新變化可能對房地產市場和房地產專業人士產生負面影響。

根據政府的2022財年收入提案(2022 revenue proposals,也稱為「綠皮書」),拜登政府提議限制1031置換。單身納稅人的收益超過每年50萬元,或在夫妻合報超過100萬元,則允許遞延的收益金額將被限制,任何超過50萬元或100萬元的同類置換收益都需要繳納資本利得稅。

除了限制1031遞延的收益金額外,綠皮書還提議對於調整後總收入超過100萬元的納稅人,長期資本收益(long-term capital gain)應按普通所得稅稅率(ordinary tax rate)徵稅。根據綠皮書,應稅收入超過62萬8300元的夫妻合報納稅人和應稅收入超過52萬3600元的單身納稅人的最高普通所得稅稅率將從37%增加到39.6%。對1031同類置換中可遞延收益金額的限制,加上長期資本收益稅率的提高,有可能導致高收入人士的稅單猛增。

在完成1031同類更改的置換流程時,有嚴格的180天政策。如果納稅人未能在180天期限內完成置換,則要確認(recognize)收益並計入應稅收入。對同類交換感興趣的納稅人有45天的時間來確定其放棄財產的轉讓結束後可能的替代財產。交換者還有180天的時間從他們放棄財產之日起獲得替代財產。

政府已提議將有限的1031遞延規定的生效日期用於在2021年12月31日納稅年度之後完成的置換。考慮到180天的時間框架,也就是2021年7月5日之後進行類似置換,必須在2021納稅年度完成他們的1031置換,這意味著如果金額超過50萬元(夫妻為100萬元),納稅人的置換延期現在受到限制。考慮到這個時間框架,房地產投資者可能會在政策變動之前急於考慮交換房產。

有了這些新的稅收提案,高淨值房地產專業人士應該調整稅務規畫。此外,對於在新的房地產置換中尋找下一次投資的房地產投資者,可嘗試使用共同租賃安排(Tenancy in Common arrangements),這有助於限制未來1031遞延實現的收益金額。雖然目前1031同類交換限制尚未通過,但很明顯稅收提案將改變房地產市場的行為,聯邦稅規畫將變得更具挑戰性。(作者為註冊會計師)

出售房地產後,可透過1031同類交換計畫來節稅。(美聯社)
出售房地產後,可透過1031同類交換計畫來節稅。(美聯社)

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