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稅務漫談/出租房裝修 費用可折舊

有讀者問:我與先生是美國公民,住在加州。現在疫情好轉,我和老公在鄰近城市買了房子,想要搬去新居,打算把現有的房屋出租。現有的房屋我們居住了20多年,出租之前想要大翻修來吸引租客。我們計畫換掉所有的窗戶,以及把所有地毯改成地板,房屋裡外重新刷漆,後院的露天平台想要改成水泥地磚,工程大約在10萬元上下。

我的問題是:1)所有工程費用能夠以出租房的初始費用(start-up costs)抵稅?

2)是否明年將10萬元全數報稅?還是分為15年來報?

3)若要分為15年報稅,假入我們不到15年又把房子收回自住,那剩餘的費用如何抵稅?

我的回答如下:

房屋出租的費用扣減通常包括日常費用(operating expenses)和資本支出(capital expenditures,也稱置產費用),判斷這兩類的標準是看該支出是為近期帶來利益還是為今後若干年帶來利益。前者包括水電燃氣費、管理費、維修保養費、房地產稅、貸款利息、保險費、廣告費等。後者則包括房屋購買成本、購買時產生的經紀費用、會計費用、法律費用、添置家具或設備的費用、以及你所要申報的裝修費用、地板、門窗、牆漆等分類折舊費等。很多人分不清維修(repairs)和改造(improvements)的區別,就這個例子來說,修理一扇破碎的窗玻璃屬於維修,但像這樣更換全屋的窗戶則是改造。

資本支出是為未來若干年帶來利益,在計算年度費用時是將其攤銷(capitalized)到各年進行所謂的折舊(depreciation,使用4562 表),一旦收回成本或者停止出租活動,折舊也將終止。稅法把類似的固定資產歸類,然後按照其類別確定折舊年分和折舊率,折舊率是在未折完的剩餘價值(residual value)的基礎上計算。你可以根據實際情況,採取不同折舊方法。

第一種是直線折舊(straight-line depreciation),民用住宅的建築物折舊費用等於房屋本身價值除以27.5年(商用為39年),租賃改造等於改造費用除以15年。第二種是加速折舊,有餘額遞減法(declining balance method)和雙倍餘額遞減法(double declining balance method),對於3、5、7或10年的固定資產(比如大件建材),適用雙倍餘額遞減法,對於15年或20年的固定資產,適用150%餘額遞減法。

你也可以採用獎勵折舊(bonus depreciation)。2017年川普新稅法允許對2017年9月27日至2023年1月1日期間取得並投入使用的特定資產支出,當年允許100%費用化(fully expensed)扣除;2023年1月1日至2027年底期間允許繼續費用化,但是比例每年以20%遞減。

需要注意的是,在賣房時,以前出租抵扣過的折舊將被「追回」(recapture)到調整成本基數(adjusted cost basis)上,或者可用於計算的置產成本減少。你若計畫在未來賣房,是否提取折舊要綜合權衡。比如你是否要重新收回作為主要居所,是否可以滿足售房前五年住滿兩年的要求,是否可以拿到個人25萬元(夫妻50萬元)的資本利得豁免。如果不考慮這些因素,可以只看折舊對售房的影響。舉例說明,出租物業購入價80萬元,過去房屋折舊12萬元,賣出100萬元;已折舊的12萬元被追回,降低其調整成本,資本利得32萬元,即100萬元減去調整成本68萬元(80萬-12萬)。再比如,同樣的買賣價,出租期間並未做房屋買價的折舊,但做了10萬元改造折舊,扣去5萬元,原本資本利得為10萬元,即100萬元減去調整成本90萬元(80萬元+10萬元),現因用去折舊5萬元,調整成本降低,資本利得提高至15萬元,即100萬元減去調整成本85萬元(80萬元+未折舊的裝修費用5萬元)。

因為稅法每年都有所變化,政府更迭也有不同的稅改政策推出。因此,我們建議你應巧用當前稅法提供的優惠,降低稅費,雖然可能在未來賣出房產時需要變相「追回」,但你目前節省下來的錢可用於其它投資,進而取得投資回報。(作者為註冊會計師)

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