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稅務漫談 | 首購房稅務優惠 可行嗎?

由於新冠疫情衝擊,一些租客已經開始拖欠房租。(美聯社)
由於新冠疫情衝擊,一些租客已經開始拖欠房租。(美聯社)

總統拜登在競選期間提出他對住房市場的改革方向,主要想解決中低收入者的可負擔住房問題。隨著拜登上任和民主黨重新掌控國會兩院,房地產業者也開始仔細審視這些政策落地的可能性,分析對房地產市場未來的影響。對於普通百姓來說,最關心的莫過於給予首次購房者高達1.5萬元的自住房頭期款的稅收抵免(First Down Payment Tax Credit,細節尚未公布),確保房租和水電費不超過中低收入者月收入30%的減免,鼓勵新建獨立屋或多家庭住宅,加強提振中低收入社區的《社區再投資法》(The Community Reinvestment Act)。

最高抵免額度提高到1.5萬

尤其是第一條,這和同為民主黨前任總統歐巴馬政府推出過的政策很類似。當時,政府為了應對金融危機,復甦房地產泡沫之後的市場,在2009年《美國復甦與再投資法案》(The Recovery Act)推行的政策,給予三年內沒買過主要自住屋(Main Home)的人7000元至8000元的稅收抵免(最高不超過購房價格的10%),收入限制為MAGI 單身7.5萬元、戶主9.5萬元、15萬元以下。具體額度是2008年(首購房)最高抵退額7500元,需償還,在15年逐年均分或全額返還(填寫5405表),2009年1月1日至2010年4月30日(首購房)最高抵退額8000元,過去三年沒有購房者不用返還,若享受優惠後沒有當做主要居所需要返還。2009年11月7日至2010年4月30日(改善性購房者),最高額6500元,若享受優惠後沒有當做主要居所才需要返還。

而在拜登的提議中,將最高抵免額度提高到了1.5萬元,並且不同的是,拜登提出的稅收抵免可以在購房時就能提前獲得,而不用等到報稅時再申領,這變相減輕了貸款購房者的首付壓力。另外,如果報稅時納稅額低,未抵稅的部分可以變為退稅,這就是拜登所建議的一個可退還可提前支領(Refundable and Advanceable)的稅收抵免。

分析師:財政赤字空前 難實行 

有分析師認為,在疫情導致政府大規模紓困支出、財政赤字空前的情況之下,如此高額的稅收抵免政策恐怕很難實行。其一是目前沒有金融危機時期必須挽救房地產市場的急迫性,其二是疫情情況下中低層人群收入減少,若有購房需要,也只能解決首付問題,對於後續的貸款還款也是「杯水車薪」,並未解決實際問題。分析者認為,拜登建議拓展低收入者貸款渠道、鼓勵大銀行加入聯邦住房管理局(FHA)給中低收入者的貸款項目,這些舉措可能更容易推動。當前房地產市場與金融危機時期不同,需求相對旺盛,最新數據顯示2020年末平均從掛牌到出售平均66天,如果再有稅收抵免,恐怕會進一步刺激買房需求,加劇房源緊張,引起惡性競爭,從而推升房價。而且疫情特殊情況下,業主的賣房意願下滑,伴隨著各類隔離關停措施,讓當面看房也有困難。

如果要從根本解決可負擔住房的問題,其實應該從供給端下手。近年新屋營建數量有限,主要也有川普政府收緊移民政策和貿易戰加稅的原因,勞動力短缺以及人力成本上升,川普在貿易戰中加徵的關稅導致木材、混凝土、金屬等等價格都大漲。同時,政府還有加上監管的壓力,降低了建設可負擔住房建設的積極性。

拜登在競選中提議鼓勵建築商新建更多更密集的多家庭房屋,目標之一是在10年內建造150萬單位的住房和公共住房,建立一個1000億元的「易負擔住房基金」(Affordable-Housing Fund),該基金將用於建造和修復住房,並使現有房屋更加節能,部分資金將分配給「鼓勵建造更多負擔得起的住房」的社區。拜登呼籲使用公平住房法規和聯邦資金,鼓勵地方政府修改分區制度,然後加上利率政策、移民政策、降低建築成本、進行房屋建築政策改革等措施配合。(作者為註冊會計師)

低收入 拜登 房地產

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