霍楚簽法案 禁房東用演算法抬高房租

州長霍楚(Kathy Hochul)17日簽署新法，禁止房東與物業管理公司使用以演算法為基礎的軟體來「人為抬高」租金。紐約因此成為全美第一個明令禁止房東以演算法定價的州，此前已有多個城市通過類似禁令。

這項新法修訂了州反壟斷法，將演算法定價軟體納入規範。此舉源於美國司法部對房地產科技公司RealPage提起的訴訟，該公司透過演算法分析空屋率與續租情況等租房資料，再向房東和物業管理者提供租金建議。RealPage宣稱，其系統能幫助業主「優化租金，使每棟物業的租金與入住率達到最高整體收益」，但霍楚指出，這類以私人數據為基礎的演算法，扭曲了房市運作，加劇租屋市場失衡。

房東或物業管理公司提供自身與競爭對手的非公開租金、空置率、續租率等敏感資料給租金定價軟體，該軟體再通過算法分析這些資料，並生成最優租金建議。某些系統還設有「自動接受」功能，使業主更傾向直接沿用建議算法推薦的價格。

此外，算法往往會設定租金下限、不鼓勵折扣或議價，甚至建議保留一定空置率以維護租金水平。當多家業主使用類似定價策略時，租金就可能變成「共識價格」，而非相互競爭下形成的市場價格，最終導致租金上升、租戶議價空間受限。 據經濟顧問委員會(Council of Economic Advisors)的估算，2023年全美租客因演算法操控租金共多付了38億元。

紐約並非唯一採取此舉的州，加州州長紐森(Gavin Newsom)本月稍早也簽署了類似法案，5月新澤西州的澤西市(Jersey City)成為全州首個禁止房東使用人工智慧設定租金的城市。費城(Philadelphia)與明尼亞波利斯(Minneapolis)等城市也已實施類似禁令。