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兩廂情願的合作公寓買賣契約 並不見得過得了戶

買賣合作公寓,若與買賣契約的條件不符,是不易完成交易的。
買賣合作公寓,若與買賣契約的條件不符,是不易完成交易的。

列安吉先生在紐約市法拉盛地區一棟合作公寓樓裡擁有兩套公寓。一套大約價值$380,000,另外一套大約價值$420,000左右。他在法拉盛住了有15年左右,對於法拉盛的交通越來越擁擠,空氣品質越來越差,治安也不如從前感到失望,於是想遷移到長島的那蘇郡去。

經過了三個月的尋找,他找到了Garden City(花園市)一棟一家庭的花園洋房。總共賣價只有$650,000。他很喜歡這棟房屋的環境。希望能儘快把這棟房屋定下來。由於他的所有資產便是自己所有的兩套合作公寓,他便想儘快把它賣掉。在合作公寓跟他一套$380,000的公寓同一層的一套公寓裡住著一位在餐館裡工作的魏先生。魏先生夫妻過去5年來在餐館裡工作已經儲蓄了大越11萬美金。這棟合作公寓樓便在他們工作的餐館旁邊,他們希望在這附近買一套合作公寓。有一天列先生在走道上碰到魏先生。兩人談起來列先生很高興發現買主可能是他的鄰居。魏先生也喜出望外,原來他想要的合作公寓就在他現在居住的公寓的同一層樓。

為了早一點拿到錢,列先生自動把價格從$380,000降到$360,000。但是他要魏先生先給他10萬,讓他能夠立刻把花園市的洋房訂下來。由於魏先生認識列先生3年多了,知道列先生是合作公寓裡的董事,有信用和實力,魏先生也同意先付給列先生10萬。所剩下的26萬餘款魏先生需要貸款。列先生答應魏先生只要貸款批下來,魏先生立刻可以搬進他那套公寓。當事人兩邊都很滿意。

當他們到律師樓裡簽契約的時候列先生的律師警告列先生說這種條件跟一般買賣契約的條件不符,可能買賣過戶不會順利。魏先生的律師也給魏先生同樣的警告。但是兩邊當事人都說這筆生意不會有問題。兩邊當事人都是朋友,一切會很順利的。律師沒有辦法,只好出具免責書,上面載明買賣契約的條件與一般的交易條件不符,但是當事人堅持一切按照他們自己的約定進行。律師們已經盡了警告的義務,對於因此而產生的不利當事人的結果不負任何責任。兩位先生簽了買賣契約書以及免責書。魏先生拿了簽好的買賣契約之後便去填寫公寓以及銀行的申請表,積極進行過戶的手續。

沒想到魏先生的兩個申請都被,拒絕。銀行拒絕的理由是魏先生違反銀行的規定,沒把10%的定金放在賣主律師的帳戶裡。銀行必須看到定金從買主的帳戶撥到律師的帳戶裡才承認這筆錢是買主給的。公寓董事會拒絕魏先生的申請的理由是賣價太低。市價是38萬,為什麼契約上訂的是36萬?這種做法降低合作公寓的行情。董事會拒絕接受。雖然列先生是公寓董事會,但是由於他有利益上的衝突,董事會不准他參與表決。

這一折騰便是兩個月。列先生和魏先生花了律師費、申請貸款的費用、很多的時間,甚麽事也做不成。這筆生意也泡湯了。不止是這樣,列先生已經簽約要買花園市的洋房,$65,000的定金都交給賣主律師了。怎麽拿回來是個問題。

本案啟示:一份合作公寓的買賣契約牽扯的絕對不止買賣雙方。合作公寓的董事會與銀行的批准都是過戶必須的。當事人想要順利過戶必須聽從律師的意見,否則勞民傷財,害人害己。

資料提供:黃啟源律師

合作公寓的買賣契約牽扯的不止買賣雙方,要公寓的董事會批准都是過戶必須的。
合作公寓的買賣契約牽扯的不止買賣雙方,要公寓的董事會批准都是過戶必須的。

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