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禮拜五下午過戶的禁忌 專業人員以及客戶慎防詐騙電郵

美國房屋交易合約都是格式化合約,充分考慮到買賣雙方的利益,告知義務、詐欺條款與產權保險,只要按規則行事,一般不會有問題。
美國房屋交易合約都是格式化合約,充分考慮到買賣雙方的利益,告知義務、詐欺條款與產權保險,只要按規則行事,一般不會有問題。

錢思諒律師在紐約市裡開業已經有二十多年。他絕對稱得上人品端正、經驗豐富、處事謹慎。有一次他幫客戶買一棟在那蘇郡180萬的豪宅,一切順利。過戶的時候約在一個禮拜五下午3:30 P.M.在賣主律師的辦公室。當過戶完的時候已經五點多了。產權公司的銀行都已經打烊了。賣主第二天便要上飛機到歐洲去,扣除賣主應該償還的銀行貸款、房地產經紀佣金以及過戶稅之後還有120多萬的餘款。買賣雙方約定買方預先把120多萬匯到產權公司的帳號裡去,過戶後再由產權公司電匯到賣主的帳號。

由於過戶的時間太晚,產權公司沒辦法把錢匯到賣主的帳號。當時產權公司便寫了一張承諾書,載明禮拜一銀行一開門便把餘款匯到賣主律師指定賣主的帳號裡去。這一切都很正常,當事人、律師以及產權公司都不覺得有什麼不妥的。第二天賣主上了飛機,飛到希臘他的老家去度假了。

下個禮拜三,產權公司接到一通賣主律師打來的電話,質問產權公司為什麼還沒有把錢匯到賣主的帳號裡去。產權公司裡的負責人說禮拜一一大早便把錢匯到賣主律師指定的帳號裡去了。不知道為甚麽賣主還沒有收到。這個時候賣主律師起了疑心,便要求產權公司給他匯款的證明。產權公司當然沒問題,五分鐘之內便把匯款確認書電郵給賣主律師。賣主律師仔細一看,接受匯款的帳號不是他當初指定的銀行帳號,便質問產權公司為什麼把錢匯到一個並非他指定的銀行帳號。產權公司說禮拜六他們收到賣主律師的電郵,要產權公司把錢匯到另外一個帳號。賣方律師卻堅決否認他送過這樣的電郵。

為了澄清疑點,產權公司立刻把這份有爭議的電郵轉送給賣方律師,賣方律師一看,發現這個電郵的位址和他真正的電郵位址只差一個字母,電郵的內容跟他律師事務所發的電郵措辭幾乎一樣。只是這份電郵要產權公司把餘款的120多萬匯給一個賣方律師所不知的帳號。到此真相大白。原來是詐騙集團駭進賣主律師的電郵裡,得知本宗地產買賣快要過戶,也從賣主的律師的電郵裡知道有120多萬現金存在產權公司的帳號裡等待電匯。就在關鍵性的禮拜六,詐騙集團假造一個賣主的電郵,指示產權公司把錢匯給一個他們特別開來詐騙的外國銀行的帳號。產權公司不疑有他,遵命照做,當然詐騙集團的陰謀便得逞了。

賣主律師立刻要求產權公司不要登記買主的產權狀,因為賣主沒收到價款,錢律師當然反對。在他的立場,他已經依照賣主律師的指令把錢匯到產權公司,以後發生什麼事都不應該影響買主的產權。賣主威脅起訴買主以及產權公司。這件風波折騰了一個多月,最後產權公司承認有過失,賠給賣主120多萬,事件才告了結。

本案啟示:現在的詐騙技術與規模越來越大,越來越專業。參與本案的詐騙人員絕對有深諳房地產過戶並且用心追蹤房地產案件的進展,在關鍵時刻發送詐騙電郵。連專業的產權公司都不能倖免於詐騙,實在令人驚心。大概這種詐騙得手後的不法利益豐厚,無怪乎詐騙事件越來越多。希望專業人員以及客戶隨時提高警覺。尤其是過戶將近或是過戶的時候便是詐騙集團出擊的時候。過戶訂在禮拜五下午給詐騙集團出手的空檔,實在不是一個好主意。

資料提供:黃啟源律師

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詐騙集團 房地產 紐約市

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