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購預售屋擬賺價差金投資房地產要計入市場變化因素

購預售屋,承擔風險也大些。
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凱月甯小姐做房地產買賣超過十年,四年前她得知曼哈頓44街上有一棟共有公寓很搶手,抱了現金去買都還買不到。她拜託她的一位地產界大佬朋友才讓她得到機會,用$1,600,000的價格買到其中一間一個臥房的公寓。根據那個時候的房市,她認為房價還是要再漲的。這棟樓要建築完成必須要兩年,等到這棟大樓可以過戶的時候,凱小姐認為他可以轉賣,賺個買主30-40萬絕對沒問題,縱使房價的成長沒有她的預期,出租所收的租金也足夠支付貸款。

時光飛逝,一轉眼三年過去了,賣方律師根據契約給凱小姐的律師發了一封信,限她在一個月內過戶的通知。 這個時候凱小姐的律師,陳律師從凱小姐得到的消息是凱小姐不願意過戶,原因根據凱小姐的說法是那套公寓在機房的旁邊。機房裡的機器噪音太大,影響到這公寓的住宿, 凱小姐要求取消買賣契約。當然,身為凱小姐的律師,陳律師便具函向賣主律師抗議,並且主張這種瑕疵沒辦法消除,嚴重影響該公寓的價值,要求取消買賣契約。

賣方律師接到這封信之後便回信,說陳律師所言屬虛,是藉口毀約之詞,完全不能接受。如果凱小姐不按期過戶,賣主便要沒收凱小姐已交的16萬。接到這封信之後,陳律師便要求凱小姐拿出噪音的證據來,比如說拿聲音的測量器去測量噪音的分貝數等。雖然陳律師再三要求,凱小姐都拿不出這些證據來。

這時候陳律師開始懷疑凱小姐的主張是虛偽的,真實的原因絕對不是噪音的緣故。陳律師是一名專門做房地產的律師,他知道曼哈頓高價的共有公寓這兩年來掉價已經超過1/4。凱小姐翻賣賺快錢的夢已是隨風而逝。在加上租金漲不上去,還有房客組織不斷對州議會要求變更法律保護房客,凱小姐早就後悔當初簽約購買這間公寓。 所謂機房噪音太大,絕大部分是捏造虛擬的。

得到這個結論之後,陳律師便主動和賣主律師要求雙方和解。只要賣主退還12萬定金,買主便和賣主簽訂具結書,從此橋歸橋,路歸路,買賣兩方各不相欠。賣主律師知道要是不肯接受這種條件的話,陳律師有能力到法院打官司,把這棟樓凍結起來,讓他3-4年都賣不出去。 為了減低損失,也答應了。 兩方面便簽了和解協定,凱小姐拿了12萬回來,心滿意足地另作投資計畫。

本案啟示:大的房地產開發往往經年累月,市場的變化、法律的變更都可能把當初的利潤消耗殆盡。很多投資人為了拒絕履行過戶的責任,找盡藉口拒絕過戶。凱小姐的單位正在機房的旁邊,所以最方便的藉口便是機房噪音太大。要是她的單位不在機房的旁邊的話,相信她絕對也可以找出其他的藉口。至於陳律師能揣測出小姐的心意,找出問題的癥結並且有能力去解決問題,這就不是一般律師能做得到的了。

資料提供:黃啟源律師。

投資房地產,周邊法律的變更或企業的遷徙,都可能影響房市。
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法律條文的變更,房價或跟著變更。
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