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房地產租約迷失 紮實的法律基礎影響合約條款

紮實的法律基礎,可得一受惠的租約。
紮實的法律基礎,可得一受惠的租約。

一位人面很廣的房地產投資人士陳先生,在布碌崙區做房地產生意有十多年經驗,很懂得怎麽利用各種房地產的機會賺錢。年前在布碌崙區的鬧區裡有一棟新的商業大樓落成出租,他去租了一層,由於剛開始嘗試沒有自信,租期便只訂3年。剛開始的時候他找了兩位合夥人賣雜貨。陳先生自己不管事。他付給的租金是每個月1萬2千元,兩位合夥人平均每個月分紅給陳先生大約1萬5千元,陳先生每個月凈賺3千元。他覺得還可以,一年後他的兩位合夥人覺得利潤太低,都不做了。

●投資地產化危為機

陳先生就把整層樓分割成16個小單位,以每個月$1,500的價格出租給小商家。由於地處商業繁榮的零售地段,一個月便租出12個單位。兩個月後便租出15個單位。這下子陳先生每個月的收入是$22,500. 扣除付給大房東的$15,000後還有$7,500的利潤。陳先生相當得意,他想「危機便是轉機,思路不同,出路就不同」。但是房東卻在這個時候給陳先生發了一封律師函, 以租約裡面規定陳先生如果要轉租必須先得到房東的書面同意為理由,終止租約,並提起驅趕房客的訴訟。如果陳先生要分租,房租要漲成$20,000一個月。 陳先生接到這封信不禁大為沮喪,便也找了一位律師商量對策。

●細心、經驗、熱衷混成一體

陳先生的律師熱衷政治,他在政治上蠻有知識。在經過了他一番研究之後,他告訴陳先生說,這個商場的土地是紐約市政府擁有的。商場的主人租了土地使用權建商場,是要顧忌市政府的立場。要是能夠對紐約市經管這塊地皮的官員投訴,應該對租客很可能有幫助。陳先生很希望能夠保住他努力的成果,便要律師想辦法對市政府協調。

律師接下了陳先生的案件之後,便組織陳先生的房客,到紐約市政府投訴,說是房東驅逐小商家。數周之後陳先生的房東接到市政府主管官員的指示,要他想辦法和平解決這些小商家的問題,市政府不希望看到市民投訴。陳先生的房東為了不讓主管官員為難,便撤回驅趕陳先生的訴訟。 陳先生便得繼續做他的分租生意。

●合約條款不容忽視,影響勝負得失

可是當三年租期一到,房東便拒絕續租給陳先生。從此以後,他失掉這份租約。

事件啓示:

1. 有時候法律的問題是可以用政治的方法來解決的,但是如果沒有紮實的法律基礎,這種解決方法不能真正解決問題的。 如果當初簽約時,陳先生的律師能和房東要求分租的權利,陳先生可能可以拿到比較好的分租條件,陳先先生就不會有後來的這些問題。

2. 要是當初沒對事業有成功的自信,可以先和房東訂3年租約,但是應當要向房東要求5-7年的加租權,這樣子便可以萬無一失了。

(文章內容由黃啟源律師提供)

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