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黃啟源律師談商業地產房客和租約

黃啟源律師淺析商業房地產的房客以及租約問題。
黃啟源律師淺析商業房地產的房客以及租約問題。

黃啟源律師多年來在法律、遺產規畫、投資地產的選擇以及管理方面的經驗十分豐富。黃律師認為,許多房地產的投資人都喜歡投資商業房地產,主要的理由有以下幾個:1.地點好。商業地產大多人流交集,是能夠產生收入的地方。2.價值比較高。商業地產的租金一般都比住宅地產的房租高。因為收入比較高,房屋的價值便比較高,增值也比較快。3.法律對商業房東房客之間的關係的管制比較少。為了保護租房的消費者,紐約州對於住宅的房東房客關係有很嚴格的管制,比如說租金管制法、租金穩定法、最高押金、最低住居情況、殺蟲、水電供應等都有法律特別規範。相對來說,這一方面商業地產是一片空白。 4.商業房客的經濟水準要比住宅房客的經濟水準要高很多。房東可以讓房客負責付稅金、維護物業,而不必擔心房客不盡責。因為房客對所租賃的物業有巨大的經濟利益。

一般來說,有收入的商業房地產的價值是以它的收入來算的。假設房地產的收入每年是3萬元。以一般銀行可以接受的回報率6%來算,這筆房地產便值50萬元。所以用一個簡單的數字來說明,只要物業主每一年能夠增加1000元的租金收入,它的物業價值便能夠增加1萬6666元。所以選擇購買商業房地產的時候,對於房客的素質、漲租的潛力必須要能夠掌握。黃律師幫幾位客戶選購房地產,在過戶後客戶投資少許資本修繕房屋,整頓觀瞻後常常能夠把租金提高10%-20%。也就是說,商業地產的價值一下子便可以提高許多。

既然租金收入是商業房地產的命脈,租約的重要性便不言而喻了。一般來說,購買商業房地產的時候,賣主律師要把所有的租約給買主律師送一份,讓買主律師閱讀。不同的房客有不同的租約。很多商住混用的大樓裡有租金管制的房客。這種租約和一般的住宅租約是不一樣的。如果屋主用錯租約,會被政府罰減租。原則上只要建築完成的時間是在1976年以前的六家庭或以上的房屋,都是租金管制的對象。建築在1976年以後的房屋雖然原則上不屬租金穩定法的規範,但是只要屋主享受政府新房減稅的待遇,這棟房屋就會變成租金管制房。要等到政府減稅的時間過期之後,如果業主嚴格遵守法律有關這種租約的規定,租金管制的控制才會被解除。很多物業主因為不熟悉這方面有關租約的規定,讓本來可以解除租金管制的房屋變成不能解除租金管制,損失很大。代表買方的律師必須要熟悉租金管制的法令以及有關租約的規定,詳細檢查租約,不能有半點錯誤。

商業租約一般都比較複雜。打個比方來說,一間像樣的餐館總要花一、二十萬元來裝修,因此房客都希望租期在10年到20年或更久。有些餐廳主為了怕房東賣出之後買主會停止續約,房客會要求房東在賣樓的時候讓房客有優先購買的權利,或者在租約上明白地規定在一定時間內房客可以用相當的價金來買樓。這種條款通常只是一段文字或是租約裡的最後一頁,如果非餐廳主的買家律師稍微不小心,很可能漏掉這些重要條款,買主的損失會很難估算。

黃啟源律師從事房地產、房東房客、遺產信託、商業官司、破產超過20年,辦公室地址:39-01 Main Street, Suite 510, Flushing, New York 11354,電話:(718)688-9765。歡迎廣大民眾致電諮詢任何法律疑難。

租金 房地產 房東

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