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黃啟源律師詳述房產過戶注意事項

黃啟源律師詳述房產過戶制定過戶日的注意事項。
黃啟源律師詳述房產過戶制定過戶日的注意事項。

黃啟源律師專精房地產事務長達35年,擁有十分豐富的經驗與專業能力。黃律師提醒民眾制定過戶日對房地產的成功交易尤為重要。房地產交易行為最終的目的就是要過戶。所謂的過戶便是賣主交產權狀以及房屋的鑰匙給買主,買主把剩餘的買賣價款交付給賣主,銀貨兩訖。

一筆房地產的買賣要走到過戶之前必須經過許多程序。第一:簽訂契約,第二:調查產權,第三:貸款。一般說來貸款需要45天貸款人才能拿到貸款確認書(Commitment)。確認書裡面都有一些條件需要貸款人去滿足。一般的貸款人需要一個星期的時間去滿足這些條件。當這些條件被滿足之後銀行才把檔案從貸款審核部(underwriting department)轉到過戶部門去。所以平均來說,買方律師要等到簽約之後兩個月才能和銀行律師訂過戶日。

在這兩個月裡買主律師要去調查產權。假使買主律師一拿到買賣契約就向產權公司訂產權報告的話,一般在兩個星期左右產權報告便可以拿到。但是如果標的房地產不在紐約市的話,律師拿到的產權報告很可能不完全。比方說在長島,產權公司要花個六禮拜左右才能拿到房屋的使用許可的調查報告。這期間產權公司還要到處去找房屋的測量圖。要是找不到的話,還要聘請測量員去重新做一個。做一個房屋測量圖至少需要七天。所以整個產權調查的期間也要拖到兩個月才能完成。

有些貸款人心急,還沒拿到貸款確認書就鎖定利息。導致可以約定過戶的時候,再過十天半個月利息的鎖定期就要到期,便急著催律師去訂過戶。從律師的立場,必須要產權都沒問題才能約過戶時間。如果產權有問題,買方律師應當要求賣方律師改正。等到賣方律師改正之後才約過戶日。賣方律師常常不能很快改正缺點,他可能需要兩個星期到兩個月或更長的時間才能改正不足的地方,過戶日便要延後了。

黃律師舉例其最近的過戶交易,賣主違反長島當地鎮的房屋局的規定,把後院90%的草地都用高級瓷磚鋪滿了,開发成一個烤肉區和一個休息區。事後他要求鎮的房屋局為他的後院開個例外,承認他鋪蓋90%的草地是合法的,遭到房屋局的拒絕。房屋局書面要求賣主把後院恢覆原狀。賣主因為太忙,沒到房屋局去領取通知,黃律師及時發現該情況。雖然貸款就要過期,黃律師還是為買主拒絕過戶。賣主非常著急,因為他已經簽訂另外一份契約要購買一間更貴的房屋。如果他不能如期過戶的話,他35萬的定金會被沒收。 根據賣主的說法,雖然房屋局拒絕讓後院的90%的瓷磚鋪設合法化,但是只要他上訴,上訴法院一定會批准他的請求。當然這種理由黃律師沒辦法接受。這個糾紛持續了五個星期。最後賣主答應買主減價4萬元,房屋才過戶成功。整個買賣程序總共花了三個半月。 比一般的過戶時間要多出幾個星期。還好買主在過戶前才鎖定利息60天,所以對他的貸款沒影響。

過戶日的訂定必須要買賣雙方以及銀行的律師都能參加,所以制定這個日子是要大家協商的。 黃律師三個月前幫客戶辦理過戶一棟房屋,賣主有四個人,要把他們聯絡在一起便需要兩個禮拜。所以過戶日便定在三個禮拜後。

黃律師提醒民眾總之千萬不要以為制定過戶日是一件很簡單的事。買主要在銀行可以制定過戶日之前就應該和律師密切聯絡。不要太早鎖定利息,才能確保過戶能夠順利進行。

黃啓源律師從事房地產、房東房客、遺產信託、商業官司、破產超過20年,辦公室地址:39-01 Main Street, Suite 510, Flushing, New York 11354,電話:(718) 688-9765。歡迎廣大民眾致電諮詢任何法律疑難。

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