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找便宜房源 看清租賃合約「不踩雷」

回國難、房租降,律師講解華人租客、留學生租房時注意避雷。(記者張晨╱攝影)
回國難、房租降,律師講解華人租客、留學生租房時注意避雷。(記者張晨╱攝影)

疫情讓華人及留學生返回中國之路變得艱難,加上紐約市的房地產受新冠疫情影響有大波動,許多華人及留學生租客紛紛尋找更便宜的房源,但律師提醒,在簽訂租賃合同前需從押金、解約、房東責任、居住者組成等不同角度查看細則,以免造成不必要的經濟損失。

地產律師齊子嫻表示,許多新移民一開始沒有收入紀錄和信用紀錄,因此對房東方的信用和資產審查,一般要靠擔保公司或者在美熟悉的個人或公司擔保。

齊子嫻提醒,簽訂租賃合同前要仔細審查所有基本信息,包括姓名、租賃地址、房間號、租賃起止時間等等,驗房一定要在簽合同前完成,因為一旦在合同上簽字,就視同對於房子的狀況滿意。

留學生可以考慮拜託經紀公司或者親朋好友遠程驗房,若無法在簽約前驗房,可以和房東商議在簽約後進行,但必須將此權利書面寫入合同中。

在押金方面,齊子嫻指出,根據2019年6月新法的規定,房東只能向租客收取一個月房租的押金,如有超出則是違法;此外,由於疫情原因,今年房產市場波動較大, 許多人會另尋住處, 對於提前解約,租客可以跟房東討論商定提前解約的條款,規定違約金額,否則不可隨意提前解約;如果提前解約,房東可以要求賠付所有未履行租期的租金總額。

若屋內設施發生故障,律師表示,房東一般負責水電暖氣等基礎維修,但不包括空調;除非是租賃房子本身已有中央空調,那房東需要負責,其他情況房東可以不負責,空調在紐約州法律一般不算適居性(habitability)的基本條件。

關於分租(sublease)、轉租(assignment)和合租,除非特別規定,分租和轉租並不能免除租客的付租責任;如果認為租賃變動性比較大,可以考慮與房東協商增加分租以及轉租後自己可以免責的條款。

而合租者則需注意責任形式是否為默認的「連帶責任」(Joint and Several Liability), 即每一個房客均對租金總額負責,假設如此,尋找合租對象時要注意對方的可靠性,避免發生月月追租的尷尬。

「所有協商結果都需要落實在書面!」齊子嫻強調,租約的簽署覆蓋了先前與房東或經紀人之間所有的口頭和書面協議,所以為了保證效力,需要把所有保留條款全部書面寫進租約中;同理,將來的修改和變更也必須以書面方式進行。

律師提醒華人租客、留學生,租房時簽訂租賃合約時要注意避雷。(記者王彩鸝╱攝影)
律師提醒華人租客、留學生,租房時簽訂租賃合約時要注意避雷。(記者王彩鸝╱攝影)

房東 租客 疫情

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