找便宜房源 看清租賃合約「不踩雷」

疫情讓華人及留學生返回中國之路變得艱難，加上紐約市的房地產受新冠疫情影響有大波動，許多華人及留學生租客紛紛尋找更便宜的房源，但律師提醒，在簽訂租賃合同前需從押金、解約、房東責任、居住者組成等不同角度查看細則，以免造成不必要的經濟損失。

地產律師齊子嫻表示，許多新移民一開始沒有收入紀錄和信用紀錄，因此對房東方的信用和資產審查，一般要靠擔保公司或者在美熟悉的個人或公司擔保。

齊子嫻提醒，簽訂租賃合同前要仔細審查所有基本信息，包括姓名、租賃地址、房間號、租賃起止時間等等，驗房一定要在簽合同前完成，因為一旦在合同上簽字，就視同對於房子的狀況滿意。

留學生可以考慮拜託經紀公司或者親朋好友遠程驗房，若無法在簽約前驗房，可以和房東商議在簽約後進行，但必須將此權利書面寫入合同中。

在押金方面，齊子嫻指出，根據2019年6月新法的規定，房東只能向租客收取一個月房租的押金，如有超出則是違法；此外，由於疫情原因，今年房產市場波動較大， 許多人會另尋住處， 對於提前解約，租客可以跟房東討論商定提前解約的條款，規定違約金額，否則不可隨意提前解約；如果提前解約，房東可以要求賠付所有未履行租期的租金總額。

若屋內設施發生故障，律師表示，房東一般負責水電暖氣等基礎維修，但不包括空調；除非是租賃房子本身已有中央空調，那房東需要負責，其他情況房東可以不負責，空調在紐約州法律一般不算適居性(habitability)的基本條件。

關於分租(sublease)、轉租(assignment)和合租，除非特別規定，分租和轉租並不能免除租客的付租責任；如果認為租賃變動性比較大，可以考慮與房東協商增加分租以及轉租後自己可以免責的條款。

而合租者則需注意責任形式是否為默認的「連帶責任」(Joint and Several Liability)， 即每一個房客均對租金總額負責，假設如此，尋找合租對象時要注意對方的可靠性，避免發生月月追租的尷尬。

「所有協商結果都需要落實在書面！」齊子嫻強調，租約的簽署覆蓋了先前與房東或經紀人之間所有的口頭和書面協議，所以為了保證效力，需要把所有保留條款全部書面寫進租約中；同理，將來的修改和變更也必須以書面方式進行。