舊金山公寓價格下調 開發商再祭福利組合催買氣

「舊金山標準」（San Francisco Standard）報導，舊金山公寓價格雖在下調，但誘人的售價僅是開胃酒。一旦認真洽談，開發商便會用令人眼花撩亂的福利組合讓你心動不已。

擔心業主協會費HOA？可享數年免繳；需要支付交易費用？包辦；利率高得離譜？特殊融資方案可將利率降至夢寐以求的5%區間。

「買家最關鍵的策略就是不斷提出需求，」 Christie′s國際地產Sereno公司經紀人貝爾（Lynn Bell）說，「有時我們能額外爭取，有時則力有未逮，這就像一場你來我往的博弈。」

當前，公寓買家，尤其是舊金山市中心的買家正主導著這場「恰恰舞」。隨著市場從疫情衝擊和加息中步履蹣跚地復甦，開發商們因償還建築貸款和支付空置單元HOA而焦慮不安。許多開發商已下調售價，部分降幅超過四分之一，以吸引買家。據數據顯示，當前115萬美元的中位數售價與疫情前持平。若僅按通脹率計算，房價本應上漲至少20%。

開發商降價幅度有限，否則會損害房產聲譽或激怒其他業主。因此當前交易常包含後端激勵措施，如利率補貼、交易費用抵扣及設計升級。這些優惠可為買家增加10%的實際價值，同時不影響關鍵的可比銷售數據。

貝爾指出：「灣區買家極其精明，絕大多數人在入市前就清楚市場行情。」而真正老練的買家更懂得如何從渴望成交的開發商手中榨取額外福利。

最終促成交易的關鍵取決於買家的需求。例如，急於入住豪華181 Fremont街高層公寓的千萬富翁可能想要帶走樣板房的家具。而購買力接近極限的買家則更可能要求HOA信用額度和利率買斷–本質上就是利率折扣，由開發商通過銀行關係或交房時現金支付。總體而言，幾乎所有開發商都在進行價格談判。

對於全款購房者，優惠力度實際上沒有上限，僅受限於賣方意願。但若使用房利美或房地美擔保貸款，則存在限制。首付比例越高，貸款機構批准的成交返現額度可能越大。

開發商常將優惠推至政策上限，部分賣家推出自創優惠方案：在成交時返現用於利率補貼或支付交易費用，並從淨收益中扣除。

經紀人慣常強調「現在正是出手時機」。他們指出幾乎沒有新建公寓樓盤，意味著未來供應將持續緊縮。因此對舊金山公寓買家而言，當下正是最佳時機。