舊金山最大房東欠44.8億貸款 凸顯業主挑戰

舊金山最大也是最具爭議性的房東「Veritas」拖欠4.48億元貸款，正在積極籌集資金。

上周，「惠譽評級」(Fitch Ratings)報告指出，業主拖欠4.48億元貸款，這筆貸款由舊金山62棟建築物的1734個租金控制單位投資組合提供擔保。

貸款拖欠情況，顯示舊金山房地產業主在貸款即將到期時將面臨的挑戰。投資經紀公司「Marcus & Millichap」資深房地產財務主管曼寧(John Manning)表示，許多物業包括辦公室大樓、旅館與公寓，在2013年通過十年期貸款融資，顯示今年必須償還債務。

但是，由於辦公大樓空置、租金下降、公寓樓宇空房多，投資人可能越來越沒有現金流來償還到期貸款。同時，目前高利率加上舊金山緩慢復甦，導致難以借貸或找到願意投資的新資金合作夥伴。

Veritas聲明表示，多戶型(multifamily)房地產業正面臨與其他資產類別，包括辦公室、零售與旅館服務等相同的財務挑戰，包括不斷上升的債務成本。辦公室使用率隨著混合工作型態而下降，舊金山多戶型房地產經營者必須面對更多挑戰，包括城市法規增加、稅務增加、更多疫情影響、持續上升的商業營運成本。近來企業裁員與搬移，也影響公寓需求。

Veritas發言人指出，公司仍持續在舊金山耕耘，並正與貸方處理「有關解決貸款僵局，讓雙方都能接受。」

Veritas所面臨困境的同時，也有越來越多商業抵押擔保貸款(commercial mortgage backed security loans，簡稱CMBS)欠款。根據惠譽評級數據，CMBS貸款拖欠率稍有增加。

「舊金山公寓協會」執行主任牛爾(Janan New)表示，舊金山尚未自疫情中復甦，導致許多房東管理大樓無法產生足夠收入來償還債務款項。她指出，房地產行業具周期性，有上升周期與下跌周期，現在顯然處於疫情期間人員外流帶來的非常嚴重衰退。沒有人搬進舊金山，沒有創造工作以吸引人才進駐，反而是失去工作。部分住宅業主發現，出租房屋的空置率高達35%。