灣區房市熄火 越來越多人搬離

貸款利率持續上升，給在疫情期間一度火熱的灣區房市潑了一盆冷水。灣區是加州目前唯一房價比一年前低的市場。根據「加州房地產經紀人協會」數據，灣區九縣9月份的現有獨棟房屋房屋售價中位數，比2021年9月下跌2.6%至126萬元，儘管仍為高房價，但已是連續第三個月出現同比下跌。

經紀人協會副首席經濟學家魏奧斯卡(Oscar Wei)表示，加州只有灣區出現房價下跌的原因，可能是有越來越多的人搬離。此外，由於灣區房價去年飆漲高於加州其他地方，當地房屋售價還有更多下跌空間。自今年稍早利率開始上漲以來，加州房價持續下跌，每月還款額度大增，將許多買家擠出市場。他認為，底線仍是利率，在接下來的幾個月，若繼續見到房價下跌，無須感到驚訝。

事實上，灣區房市於8-9月見到略漲。但魏奧斯卡將其歸因於股市短暫上漲，促使灣區科技業部分人士兌現龐大投資組合購屋。

與去年同期相比，聖馬刁縣房價跌幅為灣區核心縣最大、房價中位數下跌5.8%至186萬元；其次為舊金山下跌5.7%至165萬元；阿拉米達縣跌幅4.6%至124萬元；康曲科士達縣下跌1.7%至88萬2000元。

聖他克拉拉縣逆勢上漲

與此同時，矽谷中心聖他克拉拉縣則逆勢上漲4.3%至170萬元。儘管聖縣房價高於一年前，但矽谷房地產經紀人Ramesh Rao表示，當地市場與今年初相比，已大幅降溫。他指出，疫情的大部分時間，許多人因遠距工作不受辦公室拘束，並且受到歷史新低利率的推動，瘋狂搶購房屋，有時出價比要價高出數十萬元。

然而，房市變化發生在美聯儲局今年春天開始提高借貸成本，以因應減緩失控的通貨膨脹。30年固定貸款利率上漲，本周已達6.94%，高於疫情最嚴重時的3%以下。

根據「Bankrate.com」資料，30年期固定的非標準大型房屋貸款(nonconforming home loan，又稱jumbo loan)平均利率為7.34%。灣區鉅額貸款是指超過97萬800元的貸款額。代表著即使房價下跌，許多潛在買家的購房實際成本也會飛漲。

可調整利率貸款獲考慮

「Realtor.com」貸款計算器以目前利率計算，一間100萬元房屋的30年固定貸款每月還款額超過6500元，頭期款額為20%。相較之下，疫情期間利率最低時僅約為4500元，包括地產稅與保險。隨著利率持續上升，買家已開始將目光自傳統房屋貸款，轉向為可調整利率貸款，賣方融資等創意融資。