貸款利率飆漲 灣區3都會區豪宅銷量創新低

房地產分析師表示，灣區三大都會區舊金山、屋崙、聖荷西的豪宅市場9月份的銷售數量，達到房地產上市網站「Redfin」自2012年開始紀錄以來的最低水平月份。所謂豪宅，其定義為根據市場估值為前5%的高價房屋。

全國豪宅市場低迷

隨著11月大選與年底假期即將來臨，貸款利率持續上升，整體房市交易活動放緩。豪宅市場低迷情況不僅限於灣區，根據Redfin報告，截至今年8月的三個月期間，全國售出的豪宅數量，比去年同期減少28.1%。此一降幅遠遠超過非豪宅銷售的19.5%同比降幅，並且是自2012年以來的最大降幅，與2020-2021年創紀錄的61%豪宅銷售增幅相較，是一個巨大轉變。

灣區的豪宅銷售受到打擊最為嚴重。Redfin數據顯示，在美國人口最多的50個都會區中，屋崙都會區的豪宅銷售同比下降幅度最大、為63.9%。其次為聖荷西都會區，豪宅銷售減少59.6%；舊金山都會區則排名第七，豪宅銷售下降49.6%。

報告指出，先前由於疫情期間股市大漲、創紀錄的低貸款利率、以及可在任何地方辦公的遠距工作彈性，豪宅市場交易熱絡，但目前這些擁有大筆預算的買家，已經陸續撤退。推動豪宅市場冷卻轉變的成因，包括利率飆漲、通貨膨脹、股市重創以及經濟不確定性。

價格漲幅 僅去年一半

報告說明，豪宅價格仍持續上漲，但漲幅約僅有一年前的一半。舊金山豪宅銷售中位價為549萬5000元，價格為全國最高，比去年同期上漲14.5%。排名第二的是聖荷西，豪宅中位數價格為485萬元、上漲12.5%。屋崙排名第七、豪宅中位價為315萬5000元、上漲21.3%。

儘管去年豪宅市場銷售蓬勃，但是，舊金山豪宅市場銷售去年增幅為30%，僅為全國的一半。房地產專家認為，城市人口大規模外移可能是主要因素之一。「紀事報」近來分析指出，灣區於疫情期間流失許多高收入人口，導致灣區成為2019-2021年家庭收入中位數下降幅最大的美國人口最多都會區。

Redfin報告指出，許多富裕買家仍將貸款借出，有時是一種投資策略。出於這個原因，Redfin首席經濟學家費爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示，當豪宅購買者見到貸款利率上升所帶來的影響時，會感到衝擊。此外，報告也指出，購買豪宅作為投資務業的全現金買家，可能將資金轉移到他處，例如，債券可能提供最高投資回報率。

就算買得起 但沒信心

「金門蘇富比國際房地產經紀公司」房地產經紀人陳赫曼(Herman Chan，譯音)認為，目前部分房地產經紀行事低調、重組調整計畫並為2023年做準備。他表示，無論富裕與否，人們不會活在泡沫中，除了經濟因素之外，環境也發生變化，即使有人能負擔得起豪宅價格，也不見得會購買，這也是消費者信心問題。