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地方層級掣肘 申造SB9增建者不多

由於地方限制與較少資源,鮮少屋主申請加州新住房密度法SB9項目的住房增建計畫。(Getty Images)
由於地方限制與較少資源,鮮少屋主申請加州新住房密度法SB9項目的住房增建計畫。(Getty Images)

根據加州新住房密度法「SB9」,擁有足夠大地塊的屋主,應可透過拆分地塊並建造另一個房屋,將他們的房子改建為複式或兼具獨棟與複式方式,在房產上建造更多住房單位。該計畫目標是透過允許在獨棟住宅增加住房密度、解決加州嚴重住房短缺問題。不過,法案執行起來卻受到重重阻礙。

SB9法案生效六個多月後,加州大部分地區申請建造SB9項目的人並不多。 舊金山有14名業主申請建造SB9項目,所有計畫仍在規劃部門審核中。灣區大部分地區SB9項目提案數量很少,聖荷西有7個、聖他路薩有3個、康柯德有2個、海沃1個,桑尼維爾尚未收到任何許可申請。

SB9是去年州長紐森與立法人士批准的法案,讓屋主更容易拆分地塊,將房屋轉換為複式或在其房產上建造第二個單位,允許在過去獨棟住房單位地段上、建造最多四個單位。法案通過是住房與住房倡議組織「YIMBY」(Yes In My Backyard)倡議人士長期尋求的勝利。不過,支持者曾警示,法案可能會遭到地方層級阻礙。

YIMBY Law法務主任蘇南費爾德(Rafa Sonnenfeld)表示,幾乎每個城市都以某種方式限制SB9法律。限制包括具創意的禁令:富裕矽谷郊區塢德賽(Woodside)宣布,整個城市為山獅保護區,但在加州檢察長邦塔(Rob Bonta)介入干預後而擱置。洛杉磯帕薩迪納(Pasadena)嘗試通過創建覆蓋城市大部分地區的歷史性地標區(landmark districts)來豁免,但收到邦塔警告後,同意修改法令。

YIMBY Law追蹤自舊金山到桑尼維爾至少80個城市,這些地區已採取或正考慮採取對SB9有敵意的政策。組織要求邦塔調查約50個不合規城市。邦塔辦公室並未說明正在調查多少個城市,但警告說,正密切注意地方政府如何執行SB9法律。

根據SB9,房主可透過批准程序在所在地塊建造更多住房單位,這是一項快速審查,除去了市府官員任意拒絕密集住房的自由裁量權。但是,地方被允許為新建築加強他們「客觀」(objective)設計標準,可以設定費用。

例如,桑尼維爾市府規劃人員告知一名申請SB9新法的屋主、必須先支付9萬5832元費用之後,才可在後院建造1500平方英尺的第二套住房。費用表面上是為了幫助支付新公園的費用,金額與桑尼維爾向開發商收取建造的7戶住宅區的費用相同。高額費用讓屋主打了退堂鼓,最終獲得建造較小的附屬住房單位(ADU)許可,無須支付任何費用。

舊金山也嘗試完全豁免法律。市議會上月批准一項政策,取消獨棟住宅區計畫,而是允許社區擁有四併住房(fourplexes)。政策也取消SB9關鍵點的簡化許可證審批程序。目前尚未知市長布里德是否會否決這項政策。

部分住房專家指出,立法機關顯然需重新審視SB9法律並關閉幾個主要漏洞,因其阻礙城市建造更密集住房的發展。住房政策專家指出,由於缺乏專業知識與財務資源,許多屋主必須解決細分地塊與建造新房項目等問題。前住房政策立法顧問費曼(Annie Fryman)表示,若加州需仰賴個人屋主建造更多住房,需提供他們支持,因為多數人沒有開發商的資源,包括律師與規劃人員。

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