利率漲 聖荷西房貸平均月付逾9100元 金山破8100元

灣區居民持續看到加油站與收銀台出現通貨膨脹，即使需求開始降溫，購房價格仍在上漲，並隨著貸款利率上升，買家6個月前還能負擔得起的房子，現在可能已難取得。根據房地產上市網站「Zillow」新報告，利率上漲對昂貴的灣區產生特別顯著的影響，平均每月貸款額比一年前高出50%以上。

Zillow數據部門發言人克雷默(Matt Kreamer)表示，灣區房價自疫情以來已大幅攀升，但由於當時的低利率，使得每月貸款額可以負擔；現在利率飆漲，越來越多的人被高房價淘汰。截至6月16日，舊金山都會區一間典型房屋每月貸款額為8117元，比2021年12月的5765元上漲41%。

貸款額計算包括每月貸款利率上升、當月典型房屋價值上升等數值。都會區定義包括阿拉米達、康曲柯士達、馬連縣、聖馬刁與舊金山縣。聖荷西都會區定義包括聖他克拉拉與聖比尼度縣，截至6月16日、一間典型房屋每月貸款額為9136元，比2021年12月31日上漲44%、比去年同期增加57%。

克雷默指出，每月支付貸款額近來大幅增加，很大部分是因為利率。過去兩年，房貸利率暴跌，2021年1月的30年期固定利率創下紀錄新低2.65%，「超低利率抵銷了房價飆漲的大部分影響。但現在情況已大不相同。」

根據「Bankrate」數據，截至21日，平均30年期利率為6%。一間典型(typical)舊金山地區房屋售價150萬元、頭期款20%，利率從3%升至6%的差異，轉換成每月貸款額則為2100元。

為了抵銷利率帶來的壓力，許多房屋買家將需要在房價更低點找房。根據Bankrate貸款計算器，若買家仍希望可支付1月份的平均貸款額約5700元，則需在房價減少多達45萬、才能獲得相同的每月貸款額。

克雷默表示，利率對每月購房成本的影響很大。這意味著房屋將在市場更長時間才能出售。從積極方面來看，提供部分買家更多時間比較及考慮房屋。另一個好處，可能導致更多降價。一個月前，灣區僅有5.8%上市房屋降價，現在則有高達8.3%。預期這種趨勢將持續，房價升值速度也將顯著放緩。

於此同時，灣區房屋的可負擔性持續惡化，特別是自2022年初以來。根據亞特蘭大聯邦儲備銀行「房屋所有權可負擔監測報告」，舊金山都會區是在超過50萬居民地區中、排名倒數第二可負擔購房的地區，得分為41.5。數字越低的地區，被認為越難以負擔。在該地區內，馬林縣是最負擔不起的縣、得分僅為38；其次是舊金山44分、聖馬刁縣47分。阿拉米達縣50分、康曲柯士達縣得分最高65.8分。

克雷默認為，對潛在的灣區購房者來說，可能有更多選擇與更多時間尋找合適的房子。隨著賣家開始面對買家實際能支付的費用，價格增長將放緩，也可能見到過去兩年所定義的競購戰更少。不過，由於很難預測利率是否會下降，每月貸款還款額也在增加中，可能已讓許多潛在買家退出市場。