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通膨壓力大 中產階級家庭也到一元店消費

加州房市利率40年 從1981年蕭條到2021年房價漲546%

1981年以後的房價飆升,有近一半原因與低息貸款有關。(美聯社)
1981年以後的房價飆升,有近一半原因與低息貸款有關。(美聯社)

40年後的今日,美國房貸利率達18.5%。1981年10月16日的30期固定利率的驚人數字,出現在通貨膨脹飆升時期。聯儲局的大膽動作、用經濟衝擊法來冷卻飆升14%的消費價格,當時聯儲局強硬策略奏效,通膨降溫,擁房者獲益良多。

自1981年以來,加州房價上漲546%,從11萬7500元漲至75萬9200元,房價上漲隨之而來是經濟增長、人口增加與各種購房激勵措施。40年來的利率下降,促使購房者的貸款能力提高了252%。1981年以後的房價飆升,有近一半原因與低息貸款有關。

貸方要求借款者所需條件:穩定的薪水、良好的付款歷史、可觀的頭期款,加上長期下降的利率,通常是典型完美的財務表現。但展望未來,困難和問題會出現,通貨膨脹9月達13年新高,會迫使房貸利率顯著提高嗎?當購房者不再期待不斷縮水的利率時,買房是否仍為積累財富的途徑?

1976-81年:序幕。1970年代後期美國經濟與石油禁運發生衝突,通膨開始上升。聯儲局壓縮貨幣供應量,所有利率因為無放貸而上漲。這5年裡,加州房價升值112%,房貸利率從1976年第4季度的平均8.9%飆漲至1981年底的17.7%。買家的理論上的房屋付款幾乎多了4倍。

1981-91年:蕭條然後繁榮。高利率導致嚴重經濟衰退,卻解決了全國高生活成本的頭痛問題。在這十年中,通膨率平均僅為4.3%,促動利率下降,刺激經濟與加州房地產市場。創造性貸款尤其是可調利率抵押貸款,協助民眾在瘋狂時代購得房屋。加州房價上漲95%,購房者十年付款額僅增加3%,因利率自17.7%降至8.7%。

1991-2001年:不振到瘋狂。前蘇聯解體與次貸危機,對加州經濟與房市造成雙重打擊。次貸倒閉,導致美國納稅人損失至少1250億元,加州對房屋貸款最友善的貸方,幾乎都被淘汰。這十年的前5年時間裡,經濟與房地產疲弱,種下新一輪繁榮到蕭條的種子。期間,房價僅上漲38%,利率自8.7%降至6.9%,貸款支付僅增加15%。

2001-11年:簡單賺錢。貸款危機後果重創房地產,也打擊了全球經濟。加州房市自年漲幅29%降至跌幅23%。但在房市泡沫結束之後,加州房價在瘋狂的十年仍上漲22%。導因於在房地產泡沫後,用於振興房市的低利率自6.9%降至4%,事實上,買方付款額在此期間減少了10%。

2011-21年:反彈。泡沫破滅後的房價急遽貶值,購房者除了突然負擔得起房價之外,更見到歷史新低貸款利率。大蕭條後的經濟反彈,為房市提供更多支持。直至新冠疫情導致全球經濟降溫。驚訝的是,擁房成為疫情時代的新「必須擁有」項目。利率也發揮作用,2021年初創下2.65%新低。十年間加州房價飆漲97%。

下一個十年是什麼?很難忽略生活成本,尤其當今年5%通膨高於貸款利率,這種經濟異常自1980年以來從未發生。有人認為歷史循環會重現嗎?人們拭目以待。

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