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南聖荷西 環境清幽學區佳

南聖荷西阿爾瑪登谷區域住宅素質高、周圍環境好,多是土地面積大的大宅。(記者江碩涵/攝影)
南聖荷西阿爾瑪登谷區域住宅素質高、周圍環境好,多是土地面積大的大宅。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西依山傍水、居住環境佳、學區優質,一直是不少家庭青睞的區段,無奈以前因為距離市區遠、交通壅塞,不少人考慮通勤成本而放棄住在南聖荷西;不過隨著疫情發展,在家工作成了新常態,不少矽谷居民想從擁擠的市區搬往郊區,南聖荷西反而成了不少家庭指定看屋的區段,熱門度大幅提升。

南聖荷西幅員範圍相當廣闊,以Hillsdale Avenue及Capitol Expressway作為北邊的交界,東至101高速公路、南至莫甘山、西至Hellyer Avenue,主要由阿爾瑪登谷(Almaden Valley)、群花谷(Blossom Valley)、土狼谷(Coyote Valley)、聖他特雷莎(Santa Teresa)及銀溪谷(Silver Creek Valley)等七大社區組成。

阿爾瑪登谷 最受華人青睞

南聖荷西各大社區中,又以郵遞區號95120的阿爾瑪登谷最受華人青睞。阿爾瑪登谷位於山谷地區,西側擁有一整片水銀礦山,早期舊金山淘金熱時,阿爾瑪登山區因有大量的水銀礦,開採金礦需水銀,當地一度因為淘金熱也跟著成為熱門採礦區,直到1975年礦場關閉為止,而原礦場也已成為縣立公園。

南聖荷西阿爾瑪登谷有輕軌電車通過,可紓解之前平面道路擁塞問題。(記者江碩涵/攝影...
南聖荷西阿爾瑪登谷有輕軌電車通過,可紓解之前平面道路擁塞問題。(記者江碩涵/攝影)

阿爾瑪登谷東側則為聖他特雷莎縣立公園,阿爾瑪登溪(Almaden Creek)貫穿整個山谷,住宅區沿著谷內平原的阿爾瑪登快速道路(Almaden Expy)兩旁發展,依山傍水,全山谷內的住宅區,都仰賴阿爾瑪登快速道路向外聯通,直到連結85號、87號高速公路後,才能再往聖荷西其他區域或聖他克拉拉縣其他城市,區域較封閉,仰賴單一道路向外聯通。

值得注意的是,南聖荷西有VTA輕軌,無論是阿爾瑪登谷站或聖他特雷沙站,輕軌電車皆可四通八達至其他地區,再轉乘灣區捷運BART或加州鐵路,以沒有交通工具的人來說,反而有不少幫助。

南聖荷西阿爾瑪登谷有輕軌電車通過,可紓解之前平面道路擁塞問題。(記者江碩涵/攝影...
南聖荷西阿爾瑪登谷有輕軌電車通過,可紓解之前平面道路擁塞問題。(記者江碩涵/攝影)

美式生活圈 亞裔占42%

根據人口普查局統計,南聖荷西人口比例中,白人約43%、亞裔42%、拉丁裔12%、其他族裔則為3%;當地居民多數為中產階級以上的家庭,尤其靠近IBM等科技大廠園區附近,多是從事科技業家庭為主。

雖然亞裔是南聖荷西人口第二多的族裔,但整體區域氛圍以傳統美式生活為主,最近的大型購物中心為Westfield Oakridge,各大購物品牌應有盡有,生活採買則以阿爾瑪登廣場(Almaden Plaza)規模最大,廣場內有南灣唯一媽寶用品專賣店buybuy BABY、Trader Joes超市、Whole food超市、T.J.Maxx折扣店、Barnes & Noble書店及多家餐廳,吃喝玩樂應有盡有。

南聖荷西較為美中不足之處,在於全區沒有亞洲超市,只有一些小型廣場有亞洲餐廳,若真的想到亞洲超市採買,可能得開車20分鐘以上,往東聖荷西小西貢方向,或往西聖荷西大華超市、Hmart廣場購物。不過近來華人圈盛行團購及外送超市服務,南聖荷西也有不少家庭自行組成團購網絡,透過社群聯繫,訂購亞洲食物到府上,不失為變通方法。

房價相對便宜 家居品質佳

根據MLS多重房源系統統計,2020年南聖荷西獨立屋成交中位數為115萬元,略低於全聖荷西的118萬元。相較於2019年的房價,南聖荷西獨立屋年漲幅約11%,高於全聖荷西年漲幅9%,顯見南聖荷西漲幅並不輸整體房市,有堅穩的買盤。

南聖荷西阿爾瑪登谷社區內家家戶戶都種滿花草,社區品質優良。(記者江碩涵/攝影)
南聖荷西阿爾瑪登谷社區內家家戶戶都種滿花草,社區品質優良。(記者江碩涵/攝影)

矽谷房產經紀人Angela Chen表示,南聖荷西住宅區之所以受到華人青睞,最主要原因就是房價相較於其他區段較便宜,110萬元起跳就有獨立屋可選擇,不少房屋都有大草皮、大後院,有些獨立屋後院還有游泳池、小果嶺,且房屋土地面積大、住宅品質優良、學區佳等條件,是南聖荷西得天獨厚的優點。

南聖荷西阿爾瑪登谷區域住宅素質高、周圍環境好,多是土地面積大的大宅。(記者江碩涵...
南聖荷西阿爾瑪登谷區域住宅素質高、周圍環境好,多是土地面積大的大宅。(記者江碩涵/攝影)

南聖荷西各住宅區中,又以阿爾瑪登谷房價最高,愈往南方、愈靠近山區、房價愈貴,尤其不少獨立屋大宅社區,每戶土地面積皆高達一萬英呎以上,社區出入口也有崗哨管理,開價突破180萬元,適合想要換屋、入住大宅的家庭。

矽谷房產經紀人Frank Chan分析,阿爾瑪登谷山區因為聯外道路少、交通不便等問題,以往只有與當地有地利之便關係的家庭購屋,例如家中有人在IBM上班等,較少外來客群進入社區買屋,即便住宅環境與品質優良,也無法與類似條件的鄰居城市,如薩拉度加、洛斯蓋圖的房市相比。

他分析,今年受到新冠病毒疫情影響,不少人轉為在家工作、不需通勤,對於阿爾瑪登谷房市來說成了一大利多條件,許多矽谷科技人開始尋找郊區大坪數房屋,阿爾瑪登谷住宅品質及周圍環境優於聖荷西其他地區,成為不少外來客指定看屋的區段。

但同時也得注意,近期山火頻發,雖然阿爾瑪登谷附近山區並非山火重災區,但因當地距離聖他克魯茲山脈不遠,同樣受到濃煙霧霾侵襲,且人們因這次山火爆發,對於近山房屋較多疑慮,當地房價很有可能受到影響,可能需要較長時間的觀察。

此外,雖然最近因疫情多數人都在家工作,從南聖荷西開車前往他處交通較為順暢,但其實沒有疫情的一般狀態下,南聖荷西聯外道路少、居住人口多,上下班通勤時得面臨85號、87號、17號高速公路及101、880高速公路大塞車窘境,如果工作並非在南聖荷西,恐怕得長期面臨擁塞交通問題,心情也受影響。

Leland High高中 北加名校

Angela Chen分析,除了房價便宜外,華人偏好買屋在南聖荷西也是因為看中優質的學區,尤其是Leland High時常登上北加灣區前20名知名高中排行榜,也擁有全美傑出高中等獎項,Leland High學區甚至被Niche網站認定為是全聖荷西治安最好的社區。

Leland High時常登上北加灣區前20名知名高中排行榜,也擁有全美傑出高中...
Leland High時常登上北加灣區前20名知名高中排行榜,也擁有全美傑出高中等獎項。(記者江碩涵/攝影)

此外,阿爾瑪登谷的小學、中學分數表現也相當好,區域內的Graystone小學、Williams小學、Los Alamitos小學都被GreatSchools網站評比為九分學校,Bret Harte中學則被GreatSchools網站評比為八分,Leland High則是九分高中,升學表現好。

同樣位於南聖荷西,往85號高速公路方向的社區,當地學區表現就沒有阿爾瑪登谷來得好,靠近85號高速公路的學校多數落在六至八分左右,85號高速公路以北的區段則因靠近聖荷西市中心,學區多半低於五分,居民族裔的組成也與阿爾瑪登谷不太一樣。

住在南聖荷西阿爾瑪登谷的柳依靜說,2016年時購買這間1600平方英呎的房屋,當時買價不到100萬元,沒想到經過2018年大漲,最高峰時房價一度衝到140萬元,雖然歷經了2019年房價小幅下跌,目前市場行情仍有120萬至130萬元,房價漲幅約30%。

她說,由於先生就在南聖荷西上班,而她自己的工作地點雖在聖他克拉拉市,但她可以彈性上下班,通勤對他們來說較沒有壓力,不過從阿爾瑪登谷出發到各個地點的確較遠,尤其突然想吃亞洲食物時,都得往西聖荷西或北聖荷西才有中餐廳可選,當地餐廳較無法滿足亞洲胃;另外則是孩子若要上中文補習班及學習才藝,往往也得到西聖荷西,才有較多資源。

阿爾瑪登湖公園有片小湖,風景宜人。(記者江碩涵/攝影)
阿爾瑪登湖公園有片小湖,風景宜人。(記者江碩涵/攝影)

柳依靜說,雖然距離市區遠,但附近環境相當好,社區大路一出去就是阿爾瑪登湖公園,公園規模適中,內有遊樂設施、腳踏車道、健行步道,附近也有不少小山丘適合一家人爬山健走,生活悠閒愜意。

近期出售房屋一覽
近期出售房屋一覽
南聖荷西地區與全市房價走勢比較
南聖荷西地區與全市房價走勢比較
阿爾瑪登湖公園風景宜人。(記者江碩涵/攝影)
阿爾瑪登湖公園風景宜人。(記者江碩涵/攝影)
區域內有多個大型公園,也有阿爾瑪登湖公園這類的社區公園,可以蹓小孩、散步、騎車。...
區域內有多個大型公園,也有阿爾瑪登湖公園這類的社區公園,可以蹓小孩、散步、騎車。(記者江碩涵/攝影)

聖荷西 房價 學區

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