灣區房價下跌 地產稅卻難減免

專家預估，舊金山都會區包括東灣與半島地區，明年房價將下跌3.6%。房屋價值並可能於2023年持續下跌，舊金山地區將可能遭遇全國最大的跌幅，但是，這並不代表房屋擁有人應該期待房地產稅將有所減免。

根據Zillow數據，到明年秋天，舊金山都會區房價預計將會是所有大型人口中心城市跌幅最大，聖荷西房價預估也將下滑1.8%。灣區房價近幾個月來下跌，原因是持續上升的貸款利率、提高每月的房屋貸款還款金額，把許多潛在買家擠出市場；30年期固定房屋貸款的平均利率目前為6.5%、比11月下降約0.5%，但比去年歷史低點高了超過兩倍。

Zillow經濟學家狄翁吉(Orphe Divounguy)表示，明年大部分時間的房價應會持續下跌。美聯準會預料將至少再提高一次借貸成本，以期抑制廣泛的通貨膨脹，從而導致貸款利率保持在高位。

灣區受到貸款利率上升影響最為嚴重，疫情期間買房熱潮興起，房價已飆漲至歷史新高。現在，灣區的一般房屋售價超過120萬元，當地房屋價值下滑。狄翁吉指出，與全國各地市場相較，灣區房市仍是如此昂貴，最負擔不起的市場，將會受到更大打擊。

不過，房主見到所擁有房屋在Zillow列出的房屋價值下滑，並不一定代表著將獲得房地產稅將有所減免。

加州選民1978年投票通過第13號提案，法律規定將房屋物業的估值與徵稅金額限制為每年2%，保護民眾免遭受隨著房價飆漲而大幅增稅的影響。房產只有在出售或重新裝修時，才會按照市場價值重新評估，除非最近購買新房，否則13號提案很可能已大幅降低房屋應稅價值，以至於房市下跌也不會影響到今年秋天的稅單，明年也不會。

例如，若於1975年以8萬5000元買房，即使市場價值往後飆漲至超過300萬元，由於第13號提案，估值可能僅接近30萬元。隨著經濟降溫，房屋市價必須降至30萬元以下，才能獲得稅務減免，這是任何屋主都不想考慮的交易。

聖他克拉拉縣估值員史東(Larry Stone)承認，加州住房政策令人感到困惑，許多人並不了解。

過去一年購屋者，可能發現房屋的市場價值低於他們的估值。若這種情況發生，房屋所在縣可能自動以較低價值重新估算他們的房屋，並調降稅金額度，或是物業擁有人可要求「非正式審查」(informal review)。若被拒絕或被重新估值但不滿意結果，可以提出上訴。