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鄭博仁律師 教你加州房地產「置留權」怎處理

當出售房產時,如果突然發現你的產權上被附上了「留置權」,導致過戶受到影響。在加州,究竟什麼是房地產留置權?如果房產被留置,又該如何處理?現任南加州審判出庭律師、亞凱迪亞市副市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.),提供了以下法律說明,供民眾參考。

留置權通常是因為承包商或分包商,在做房屋維修或翻新等工程時,由於被拖欠工錢而提出的。想像一下,一位電工表示其修復了你公寓的電燈,但沒有得到工錢;或者有一位砌磚公司聲稱他們為你的車道鋪磚,但未得到響應的報償,他們很有可能起訴你違反合同。但即使在上法庭之前,他們也可以通過申請留置權來保証自己的經濟利益。

加州法律規定的房地產留置權(Mechanic's Lien),是一份法律文件,在房產所在縣的縣書記官辦公室被公開提交。加州有58個縣,承包商會在你房產的所在縣提交留置權。一旦提交,留置權就會讓你的房屋產權受制於承包商。

如何處理房地產留置權?在加州,有幾種策略可以使留置權被撤銷。第一種最好的辦法,當然如前所述,還是與你的承包商積極進行協商解決。第二種是通過擔保公司獲得所謂的留置權保證金。如果承包商在法律上索賠成功,這種保證金基本上可以保證向承包商支付留置權的金額,並可以將留置權從你的產權記錄中刪除。第三種選擇是向法院申請取消留置權。例如,承包商從未做過留置權所聲稱的工作,或者該工作已經得到補償。這需要你提出證據來支持你的指控,可能需要專家作證。

你也可以攻擊承包商的留置權申請中的法律缺陷。例如,加州不允許潛在的留置權人簡單地憑空提出留置權。他們必須首先向業主、或你的總承包商(如果你有一個總承包商,而分包商正在申請留置權)發出正式通知。這項規定的目的是告知業主,有人聲稱在施工項目上被欠工錢,給業主和承包商創造一個解決糾紛的機會。

通知必須包括對所做工作的一般描述,對其總價格的估計,以及使用留置權法中規定的語言,對業主和留置權人各自權利的長篇正式聲明。如果你收到的通知不符合法定規則,你就有理由對抗留置權。

即使在給你這個通知後,留置權人必須滿足另一個關鍵的最後期限。根據加州民法,留置權人必須在工作完成或材料交付後90天內提出申請才有效。三個月是一個相對較短的時間,這意味著,如果承包商晚提交文件,你可能會挫敗留置權。牢記這些最後期限,可以幫助業主撤銷留置權。

最後,留置權和其相關的法律在加州具有高度專業性。遇到相關情況,還是建議聘請一位在建筑或房地產法方面有經驗的專業律師,來幫助解決爭議。

更多問題可聯絡鄭博仁聯合律師事務所,華語服務團隊626-570-8888,登錄www.pprclaw.com,或發郵件至[email protected]。更多資訊可訂閱鄭博仁律師法律頻道。

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