房市前線／房貸利率降 部分地區房市未必回春

南加內陸河濱縣的房市在過去兩年一直是加州買氣強勁的區域，但去年下半年後轉冷，目前處於低迷，住宅銷售量相比兩年前下降了逾三成。若住房抵押貸款利率下降，會促使河濱房市恢復元氣嗎？根據以往25年間的市場觀察顯示，利率大幅下降將有效刺激房市交易量。

這一觀點其實可放大到全加州，情況不會改變。不過，若以為住房貸款利率降低可以拯救房市未免太早，因為還有一個重要前提就是就業市場要穩定。

就單以河濱縣為例，購房市場低迷狀況有多糟？根據全球房地產數據與分析公司CoreLogic提供資訊，河濱縣在截至去年8月的12個月內，當地售出了4萬790套住宅，相比兩年前同期的購房量降低了32%。

究其原因，銷售下降可歸因於疫情大流行時期房價快速上漲的後遺症。2020年2月以來至去年8月，房屋中位價格為56萬元，是有史以來的第七高，上漲了40%。與此同時，抵押貸款利率從3.5%上升到7.1%。以一位典型的河濱縣購房者為例，若假設提供20%首付，房屋月供款增加了110%，達到每月3011元，購屋成本大幅攀升。

從歷史角度來看，下降的利率相應提高了河濱的住房銷售速度。而最大的利率下降伴隨著交易數量的一年內增長了4.7%，簡言之，利率下降可刺激房市量能。

不過值得關注的是，利率降低也有一個限制因素 ，那就是影響房地產的三個重複的關鍵詞「就業、就業、就業」。

通常的情況是，當整體經濟強勁時 ，甚至過於強勁時 ，住房抵押貸款利率通常會上升，且就業機會眾多。請記住，要成為一個購房者，就需要穩定的工作獲得固定薪水。然而，當經濟不景氣時，利率傾向於下降，這對於像購房這樣的重大交易並不是一個理想的環境背景。

在過去35年中，當利率飆升時，加州的就業以每年2.7%的速度增長。但當利率下降時，就業表現僅有0.7%，數字不好看。

以上數據不僅僅是一些地方性的房市特點，在加州許多地方，下降的利率伴隨著價格疲軟。南加州六個縣區中，利率急劇上升與平均每年8%的價格上漲相一致。最大的利率下降伴隨著平均價格上漲2%。而在全美範圍內，利率飆升意味著Case-Shiller美國住房價格指數平均一年上漲7.5%，而當利率下跌時，僅上漲2%。

所謂Case-Shiller美國住房價格指數，由史丹福大學的兩位學者於1987年創建，主要目的是追蹤和分析全美不同地區的房地產價格變動趨勢，用來評估房地產市場的趨勢和波動。Case-Shiller房價指數報告通常每月發布一次，被廣泛用於金融領域，包括房屋貸款業務、投資和風險管理，以及房地產專業人員和政府機構的市場研究。此外，Case-Shiller指數的數據還被用於研究和預測房地產市場的長期趨勢。