房市促銷新法「2-1買斷」 緩解買家房貸利率壓力

近月來聯準會（Fed）加息不斷，房屋貸款利率飆升，買家負擔能力減弱。為緩解買家貸款壓力，近期房市出現了一種新型促銷方式—「2-1買斷」（2-1 Buydown），既可幫助買家緩解購房時的利率壓力，也可以讓賣家避免房價降價過多。

佳信貸款總裁劉艷秋（Donna Chao）表示，在目前房貸利率接近20年以來最高水平的現狀下，有建商或賣家開始提供「2-1買斷」的方式，來幫助買家緩解買房後的第一個兩年的房貸壓力。在這種方式下，會直接由建商或者賣家來承擔買家購房後第一個兩年內的的部分利率，這使得買家第一年所需承擔的利率降低2%，第二年所需承擔的利率降低1%，貸款利率在第三年時回歸正常水平。

舉例說明，貸款人核准的30年固定貸款利率為6.5%，在此方案下，買家第一年所需承擔的利率則變為4.5%，第二年的利率變為5.5%，第三年到第30年依然為6.5%。具體來說，40萬美元的貸款，核准的利率為6.5%，每月月供為2528.27美元，在減去2%的利率後每月月供為2026.74美元；第二年在減去1%後的利率為5.5%，每月月供為2271.16美元。如此一來，第一年共省了6018.36美元，第二年共省了3085.32美元，兩年共省了9103.68美元。

劉艷秋指出，雖然房價在過去幾十年大幅上漲，但目前房貸利率大幅走高使買家負擔能力減弱，房屋供需承壓。華人區近期房市交易量下降50%-60%，貸款申請下降了60%，房市已從賣方市場逐漸轉向買方市場。

一般來說，在買房時除了支付訂金和首付以外，往往還包括在房產交易時，支付給貸款機構和第三方服務的費用，這些費用統稱為過戶結算費（Closing Cost），這些費用總額約是房產成交價的3%。對於很多買家來說，首付已經掏空了他們的腰包，如果沒有準備足夠的額外資金來支付過戶結算費，交易最終可能無法達成。在目前這種「買方市場」下，買家還可以要求賣家承擔這類費用。

而如果能藉助「2-1買斷」這一方式，買家可以省下前兩年的部分貸款利息。在期待市場利率回歸正常水平的這段時期內，享受到一個「緩衝期」。這樣，既保證買家抓住當下「買方市場」的機會和賣家談條件，又能不用承受過高利率帶來的還款壓力。在現今高利息下，為能保證房屋銷售，已經開始有賣家或建商願意在買房合約中提供「2-1買斷」條款，從而提高買主意願。只是買家需要主動在購房時爭取這一條款。

隨著當下房貸利率顯著飆升，給不少準備購房的家庭帶來了困難。以70萬元的貸款為例，在利息最低時，30年固定貸款利率為2.75%，買家每月所需承擔的房貸為2857美元，但最近在6.5%的利率背景下，買家每月月供就高達4540美元；同樣的貸款金額，月供增加近60%。這不僅大大加重了買家負擔，還直接導致很多買家的收入水平不再符合獲得貸款資格的要求。