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房價下跌 屋主帳面資產縮水

近來利率穩定上漲。(Getty Images)
近來利率穩定上漲。(Getty Images)

由於過去兩年房市炙手可熱,近幾個月來卻又迅速降溫,讓一些屋主的帳面資產正在縮水,如果屋主無需現在售出的話並不用考慮這些數字,但如果屋主需要套出淨值做其他用途的話就會發現,這對房價高也就是淨值高的地區屋主來說尤其嚴重,例如洛杉磯的屋主從4月到7月,就平均損失了10%的「可動用資產」。

這幾個月來房屋銷售放緩,抵押貸款利率現在是今年年初的兩倍。而根據軟件、數據和分析公司Black Knight最近的報告,從6月到7月房價下跌了0.77%。雖然聽起來可能不多,但這是自2011年1月以來最大月度跌幅,也是32個月以來首次出現月度跌幅。

Black Knight的數據與分析總裁Ben Graboske在報告中指出,如果看年比房價的話,升值仍然超過14%。但是,在如今這樣一個波動性大和快速變化的市場中,「這種向後看的指標可能會產生誤導,因為它們可以掩蓋更當前、更緊迫的現實」。

截至7月,大約85%的主要市場的價格已從峰值回落,其中三分之一的價格下跌超過1%,大約有十分之一的市場下跌4%或更多,這導致在疫情頭兩年中集體獲得數萬億元的房屋淨值後,一些房主現在正在失去淨值。

Black Knight在報告中提出所謂的「可動用資產」,將其定義為房主在持有該房產20%產權的同時,可以借入的金額,而這個「可動用資產」在今年第二季度連續第十個季度創下歷史新高,達到11.5萬億元,但該數字已在5月達到頂峰。6月和7月的房屋價值下跌導致可動用資產總額下降5%,鑑於此後房市疲軟,預計今年第三季度將出現更大幅度的跌幅。

Graboske指出,「美國一些淨值最大的市場出現顯著回調,尤其是在西海岸的主要城市」。從4月到7月,加州的聖荷西損失了20%的可動用資產,其次是西雅圖 (-18%)、聖地牙哥 (-14%)、舊金山 (-14%) 和洛杉磯 (-10%)。

不過民眾不必太過擔憂,與上次2007年開始的次貸危機和隨後的大衰退相比,當時一些主要市場的房屋價值暴跌近一半。數以百萬計的借款人因抵押貸款而陷入困境,所欠的債務超過他們的房屋價值;但這次情況並非如此,目前的借款人平均只欠他們房屋價值的42%的抵押貸款,這是有記錄以來的最低槓桿率。在帳面上縮水根本不會影響這些所有者。

然而,如果房屋損失當前價值的5%,會有大約27.5萬名借款人將陷入困境,因為超過80%的借款人在今年的前六個月購買了自己的房屋,這是市場的最高水平。不過報告稱,即使價格普遍下跌15%,負資產利率仍遠低於金融危機期間的水平。

貸款 房價 洛杉磯

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