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灣區租屋、買屋成本差距 創20年最大

灣區租屋與買屋成本差距創20年來最大。但專家認為,灣區房價不太可能很快下跌。(Getty Images)
灣區租屋與買屋成本差距創20年來最大。但專家認為,灣區房價不太可能很快下跌。(Getty Images)

灣區目前租金仍低於疫情前水平,房價則徘迴在歷史高位,儘管最近價格隨著貸款利率上升而疲軟,租屋與買屋成本差距,為過去20年來最大。根據「穆迪分析」(Moody's Analytics),舊金山與聖荷西都會地區的房價與租金比例(price-to-rent ratio)高於美國任何地方,上次比例達高位是於2000年代初期的房地產泡沫破滅之前。

不過,這是否意味著現在灣區租房比買房好?鑑於高房價租金比率被認為是房地產泡沫的可能指標,對房價未來的代表意義為何?分析師指出,「房價與租金比例」是衡量租房與擁房的相對成本常用指標,將特定地區房價中位數除以平均年租金。較低數字顯示在特定市場擁房比租房便宜、較高數字表明擁房成本高於租房成本。

穆迪分析首席副經濟學家德瑞提斯(Cris deRitis)指出,關鍵值是在15-20範圍。理想的經驗法則數值為15,多數家庭可負擔得起貸款、大部分租客也可負擔租金。當比例數值超過20,會擔心住房負擔能力。根據穆迪過去20年數據,舊金山與聖荷西都會區的比例數值,一直遠超過這個基準。

德瑞提斯使用全國房地產經紀人協會的房價中值、以及每個市場的年租金中值,計算2000-2022年期間比例。房價是獨棟住房價格、租金主要是大型公寓大樓的租價。數據顯示,在包括舊金山縣與聖馬刁縣的舊金山都會區,比例維持在20的門檻之上。舊金山的房價與租金比例遠高過全國水平的兩倍,有時甚至接近三倍。

美國比例自2005年22.1高點到2011年的14.2低點不等,這些數字預示全國房地產泡沫與隨之而來的崩盤。2022年3月31日的最新數據顯示,美國比例為19.9,接近價格與租金範圍數值的最高點。

舊金山創紀錄最低比例為25.6,於2001年6月30日達到,當時網路泡沫破裂。疫情期間,比例飆升至創紀錄水平,2021年6月21日達到58.8的峰值,超過2007-2008年房地產泡沫破滅期間、房價飆漲的先前高點。聖荷西都會區峰值更高,2022年5月31日達到59.8峰值。

德瑞提斯指出,聖荷西與舊金山與房價與租金比例數值高於全國。根本因素是由於相對稀少庫存導致高需求,其他還包括政府法規限制、阻礙更多建設。

美國大型房屋市場房價與租金比例排名中,前十名有多個地區在加州:聖荷西位居首位,其次依序是舊金山、安那罕、屋崙、鹽湖城、丹佛、聖地牙哥、西雅圖、南加州范杜拉縣(Ventura County)奧克斯納(Oxnard)、華盛頓州的塔克瑪(Tacoma)。

鑑於上次房市崩盤後,房價租金比例急遽下降,灣區房主與買家是否應擔心目前數字也表明市場處於懸崖邊緣?德瑞提斯認為,灣區房價不太可能很快下跌。由於灣區居民收入與投資資組合,房價與租金比例對市場來說是可持續的,能夠維持房價與租金。預估不會出現崩盤,而是修正。可能導致房價增長放緩、甚至下降5-10%。

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