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有土斯有財!南加州成功建案的密訣

華人開發商投資,華人營建公司Castle Bay Construction興建的The California Villas at Pasadena日前己經完工推出上市,在Zillow不到10天就有近千流覧。該別墅地理位置優越,位於帕薩迪納商業和文化中心的中心,近老城、漢亭頓醫院、超市、餐廳等。上市的一單位室內1921尺有3間臥室、3-1/2浴室,具有開放式起居區,精心裝潢和設計豪華,包括升級的定製瓷磚環繞淋浴、超大窗戶、智慧家居裝置和電動汽車充電器。 開放式廚房裝備優雅定製櫥櫃、石英檯面、不鏽鋼廚電和大型中央廚島。樓上有三間臥室,自然採光明亮。配有兩個地下車庫停車位。

開發商Jane陳表示,巴莎迪那市是一個有歷史非常嚴謹的城市,該建案位於巴莎迪那精華的California Blvd路段,對房屋外觀設計有要求必需符合城市形象,也需經過公聽會,是該區近年來少數被批准的新建案因此倍受市府注意。在該案完工後,被市府視為典範,供其他開發商參考。也因為本案的成功,讓她在該市Lake Ave的6單位新建案順利進行中。

她說該建案是她的第一個全新建案,之前她的地產投資都是翻修房屋出租、買賣。她看好巴莎迪那人文氣息優秀,原計劃作為自己退休與子女自住,因此房屋設計,用料每一處都精心打造,例如她喜歡安靜,隔音棉加厚,窗戶市府要求雙層玻璃,她還特地找加厚雙層玻璃窗戶,內部裝修也採用高級建材名牌如Hunter Douglas的電動搖控窗簾、Toto衛浴設備,太陽能供電系統等。為確保房屋外觀維護的便利在stucco再上保護漆可經久不變色。院子的地磚及訂做花圃牆磚,都上了封護漆,水不滲透,採用壓花地磚車道,地下6個車位停車場也不放過,用epoxy灑亮光粉,牆也上漆之外再上sealer封護漆。

她說,該建案規劃初期,遇到很多騙子,她提醒投資者一定要小心慎選建商。例如她原先經銀行貸款經紀推薦建商,而該建商怠工、加價,完全受制於人且予取予求,貸款經紀還堅持一定要她與該建商合作完工,最後是請律師出面解約,但工程己經嚴重延宕,再遇上疫情,供應鏈失能,建材價格飛漲,損失不輕。其中該建案位巴市精華地段,土地有限,車庫需要地下化,才能達到理想的舒適空間,但原建商地下車庫施工一半停工,因為牽涉地基,很多建商不願意接,非常麻煩,幸好建築師介紹Jay,不但接手且將工程善後,確保建材供應,期間Jay與市府密切配合,市府每一步施工都詳細檢查,終於順利完工。

Montebello也在規劃中。她認為SB9會因城市而異,在洛杉磯華人精華區可能會遭到反對,因為影響城市現環境及房價,但在比較遠的如Fontana一英畝蓋1戶50萬,拆了蓋4單位,還是賣50萬一戶共200萬,市府就會比較樂見其成。

她的願望是蓋老人公寓,她認為老人down size是個趨勢,她常見老年人子女各自獨立後一人獨居一楝房子,幾個房間那麼大的空間,清理吃力,分租出去有管理、安全上的考量。而退休後收入有限,整修是一大開支,日久失修反而虧錢。如果有規劃的賣了幾房的獨立屋,搬到一房、兩房的老人公寓有伴也有人管理可能還有一筆餘款享受退休的生活安渡晚年。

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Castle Bay Construction Inc是該案營造商。該公司創辦人Jay黃的父親在台灣就是從事建築業,從小耳濡目染,對建築業相當熟悉。他自17歲來美,大學畢業就開始從事建築業,在大建築公司上班有20餘年經驗。6年前Jay創辦Castle Bay Construction Inc建築公司專精南加州多單位住宅建築工程。該公司提供一條龍服務,從協助投資者尋找適合的土地,建築設計規劃、申請政府證照、破土動工、內部裝修、到完工交屋上市的完整流程。因為他經驗豐富細心負責的專業態度,施工嚴謹,進度緊湊,廣受投資開發商好評,在地產開發界建立良好口碑。在口耳相傳之下,已完工二十餘個建案,現在還有7個建案在施工當中。

Jay表示,建築開發案是複雜的工程,從選擇投資城市地段,到住宅設計規劃,申請政府證照批准、公聽會、供水、排水電力管線申請等前期規劃,到開始施工之後的土地開挖整理,地基、水泥、木結構、空調、衛浴、排水、電氣等等,巨細靡遺。每個流程都需要細心規劃才不會失誤,如期進行。在任何一個階段卡關,都會延宕工程。投資商的建案一通過建築貸款就需開始支付貸款及利息,越早完工對投資商越有利。反之工程進度落後影響投資人的獲利。

因此,Jay研究產業結構,如何降低投資商的成本及風險追求最高的投報率。他發現傳統大型建築公司需要長期聘用一群專業員工就職,一但沒有建案,員工成本很高,相對客戶成本也高,不適合中、小型十餘戶、二十戶的住宅建案。為協助客戶降低成本,縮短工期,他發現與專精於住宅建築需要的各個項目承包商合作,例如水、電、冷氣等,各承包商就是專精其中一個相關項目,經驗豐富保證質量,協調規劃好工期,可以達到省錢,省力,省時的效果,提昇投資商的投報率。

Jay深獲地產投資商信任,有時投資商選擇的城市地段在評估後不適合,還會協助投資商尋找替代的適合地區。他說美國的城市規劃對於每一個地塊的使用都有詳細嚴謹的這個規劃所以住宅開發商第一個就是注意的就是選地,使用地的地目(Zoning)是否可以蓋多單位?土地及各單位如何分割登記,計算市府規定的容積率是否符合房地產開發商的投資報酬率、規劃最大容積率來追求最高利潤。有些城市注重城市形象對房屋造型與外觀有所要求。其他細節包括樓高的要求、停車位夠不夠,該公司都會幫開發商注意到這些政府規定細節。近來有關加州的SB9法案,他認為州法通過了但地方市政府有實際考量,等各市政府公布詳細規定才好評估。

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