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不在地震帶、非歷史地標…SB9法案住宅地分割 限制多

加州新法刺激屋主加建房屋。(記者李雪/攝影)
加州新法刺激屋主加建房屋。(記者李雪/攝影)

SB9法案廣受華人屋主矚目,該法案允許一塊地最多可以建出四個單元。但具體該法案的有哪些要求?有意使用SB9法案的華裔屋主們最好詳細了解。

首先屋主可以檢查自己是否符合條件:房產按市或縣畫分是僅用於僅一套住宅的,例如一些土地的地目原本就允許建兩戶,那就不適用該法案;房產位於現有的人口普查地圖中,所謂「城市化地區」(urbanized area)或「城區」(urban cluster)的區域內,通常這包括大多數郊區;該地塊不是主要農場(prime farmland)或州重要農場(farmland of statewide importance)、濕地、保護區、受保護物種的棲息地;不在危險廢物場地、地震斷層帶、百年氾濫平原或洩洪道上;不是歷史地標或歷史街區;在過去的15年內,沒有使用「埃利斯法案」驅逐過任何該建築中的租戶;如果分割地段,屋主需在未來三年內居住在現有房屋或其中一間新房中,不過此規則不適用於共同土地信託(community land trusts)擁有的土地。

分割後的土地必須是原地塊的40-60%。不過法案對地塊分割形狀並沒有要求,屋主也可以使用怪形狀的分割線條來達到這個要求。

此外還有一些特殊情況。例如火災區,不能在火災危險度非常高的區域內使用SB9,除非開發項目符合州緩解措施;出租房屋,SB9房屋不能拆除或改造目前有租戶或在過去三年內曾有租戶的住房。即使不會改變出租單元,屋主也不能拆除此類建築物25%以上的外牆,而經濟適用房或租金管制建築物也不能拆除。

如果該房產上已經有一個或多個加建屋(ADU),則可能需要取決於市府是否允許屋主再使用SB9來分割地塊。如果市府不允許,可以在不分割地塊的情況下增建一棟房子。但如果要分割地塊,ADU就需被計入每地塊最多兩個房屋的數量。

如果房屋沒有連接到下水道系統,則市或縣可能需要在批准增建之前進行滲透測試;地塊分割只能進行一次,用SB9分割後的土地不能再進一步用SB9分割,業主也不能使用SB9來分割兩個相鄰地塊;用SB9加建的房屋可以出售或出租,但不能做短租,最短租期為31天。

在確認符合SB9的門檻後,屋主可以向城市提交計畫申請。當地法規可能要求屋主聘請建築師,地方政府必須在工作人員級別(staff level)批准SB9項目,且無需舉行公聽會。屋主也可以切割地塊後出售地塊,不一定必須要自己建造。

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