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解加州住房危機專家獻策… 改地目法規、增可負擔住房

Terner中心城市和地區計畫和住房改造研究中心教授Caroline Reid。(記者楊青/攝影)
Terner中心城市和地區計畫和住房改造研究中心教授Caroline Reid。(記者楊青/攝影)

全國人口第一大州加州住房不足日益凸顯,建設更多經濟住宅、打破現有的土地和住房區域畫分、增加對低收入住房戶補助呼聲愈來愈高;同時,反對削弱中產階級、反對打破加州現有住房區域畫分格局、反對在獨立屋住宅區加建經濟住宅的抗爭,也與向清寒社區提供更多的福利展開拉鋸。

加州少數族裔媒體中心日前邀請四位加州住房危機研究專家,對後疫情時期加州住房危機展開討論,涉及地目改革、增加可負擔住房、增加對清寒租戶補助等。與會專家認為,加州目前使用的土地分區法是房源危機關鍵,新冠疫情更使加州房源危機雪上加霜。但建造更多可負擔住宅及低收入住宅的迫切要求,卻遇到了土地分區法規限制的死結。因此改變加州地目法規,比如在獨立屋住宅區增加集合住宅,將社區酒店改造為遊民永久之家,開發居民後院住房,允許大戶住宅分為多單元出售等,都將大大緩解加州住房危機。

疫情擴大貧戶購房差距

加州Terner住房創新中心副教授Caroline Reid表示,疫情擴大了低收入家庭獲得可負擔住房的差距,尤其是低收入人群受到影響最大。加州可負擔性住房危機主要是由於種族、疫情以及住房的不平等性造成。

Reid認為,現在住房危機影響到很多低收入人群,疫情使情況雪上加霜,事實上疫情影響的包括租戶房東。在疫情之前40%的加州住戶已感受到較大的住房壓力。95%的住房戶拖欠租金,很多租戶70%的收入用於租金,疫情加劇了這一點。加州基本上每一家拖欠至少3000至5000元租金。疫情導致收入損失,在一些邊緣地區情況更嚴重,比如低收入人群比高收入人群影響更大,非裔拉丁裔和亞裔以及單親家庭殘障人群也比正常人群更容易受到影響。

她認為,在拖欠租金的族裔中,非裔欠租最嚴重,亞裔和拉丁裔也較常見,這些族群很多人以服務業為生,加劇了受影響的程度。暫緩驅逐令保護了很多家庭,讓他們免受流離失所。2020年通過的綜合撥款法和救援計畫,對租戶的撥款超過645億元,但現在撥款方面都有很多阻礙。

她認為,政府還是要為清寒人家提供更多的住房和相關資金,讓更多低收入家庭住得起房子。

排他性土地畫分是關鍵

伯克萊加大「他人與歸宿感研究所」(Othering and Belonging Institute)公平指標研究負責人Samir Gambhir,介紹加州現行的排他性分區。他認為,加州現有的住房危機主要是因為加州現行的排他性土地畫分,數據顯示,美國愈來愈多元化,特別是在拉丁裔和亞裔社區。加州80%的區域住宅隔離的情況非常嚴重,在人口超過20萬的100多個大城市中,只有兩個城市區域性隔離情況有所改善。隔離政策阻礙了少數族裔向上流動性。在隔離的社群中,貧困率是白人社區的三倍,隔離的族群中生長的孩子每年的年收入也遠低於白人群體。

他人與歸宿感研究所(Othering and Belonging Institu...
他人與歸宿感研究所(Othering and Belonging Institute)項目負責人Samir Gambhir。(記者楊青/攝影)

Gambhir表示,目前加州土地和房屋地目分為三種,一是獨立屋區,二是多家庭房屋和集合住宅區,三是商業和工業用地,這種排他性區畫導致區域隔離嚴重。在舊金山和伯克萊加大地區,獨立屋用地分別佔79%和51%,整個灣區82%的用地用於獨立屋,只有約20%的用地用於非獨立屋。

他說,60%的白人群體擁有獨立屋,在獨立屋占比較高的地區,白人群體占比更高。家庭收入超過10萬元的人群,大部分居住在獨立屋占比較高的地區,收入為中位數的族群也是如此。這種畫分使得獨立屋占比較低的區域使用免費和減價午餐比例更高,在獨立屋占比更高的地區孩子的學業表現更好,高中畢業率也更好。

他認為這種情況必須改革,土地資源應該開放讓跟多人享受,而且應該全面整體推動這一做法才能獲得有效結果。

為遊民提供永久性住房

舊金山加州大學無家可歸者和住房計畫政策研究員Ned Resnikoff,當天分享其在無家可歸者和住房計畫方面的研究。他認為,無家可歸的根本原因是因為無法負擔住房。2018年研究發現,不僅是住房不可負擔性增加,在無家可歸者中最嚴重,對其他人群的嚴重性也有所提升。在全國住房成本最高的十個城市,六個在加州,顯示加州住房不可負擔性主要在大都會區。

加州大學舊金山分校無家可歸者和住房計畫政策研究員Ned Resnikoff。(記...
加州大學舊金山分校無家可歸者和住房計畫政策研究員Ned Resnikoff。(記者楊青/攝影)

為什麽加州住房那麽貴?住房短缺是主要原因,獨立屋住房無法滿足人口住房需求。1991年至2016年,加州單位平均有房者呈下降趨勢,昂貴的住房讓很多人無法承擔,經濟住房建設緩慢,住房危機愈來愈嚴重。

2021年初有一個有趣的研究:經濟上不平等和無家可歸的關係;Resnikoff認為,在經濟不平等加劇時,如果住房數量供不應求,那這個地區最富裕的居民就會哄抬房價,富裕人群可以通過競價獲得房屋,這種情況過去幾十年在灣區尤為明顯。

他認為解決方案:第一是建造更多房屋,尤其在加州和極低收入的人群中,讓經濟住房變得更加簡單,另外也要讓政策制訂者意識到有問題需要解決,比如讓低收入人群收入增加。第二是住房優先政策,比如所有導致無家可歸當中所有的因素是讓他們獲得永久性住房,是解決問題的第一步,很多無家可歸者有藥物成癮問題,如果他們有自己的住房,就很容易解決他們的藥物濫用問題。

他認為,把老舊酒店改為遊民永久之家,也是有效方法,但應限於廢棄不用的酒店數量有限。

畫分獨立屋為更多住房

加州Yimby(在我家後院建房運動)通訊總監Matthew Lewis表示,加州住房短缺,建設經濟住房困難種種,但不是沒有辦法。他住在伯克萊加大的獨立住房區,不遠處就是低收入多家庭住宅區,還有一些區域是八到十個家庭的集合住宅區,但只是一個很小的區域,所以在伯克萊可以看到綜合性的住宅區,大家並沒有感到不適。

加州Yimby通訊總監Matthew Lewis。(記者楊青/攝影)
加州Yimby通訊總監Matthew Lewis。(記者楊青/攝影)

他說,在加州很多地方允許各種形式的房屋,但後來卻實施排他性區畫,只允許建立獨立屋。洛杉磯縣部分地區開始排他性區畫來對城市進行保護,洛杉磯縣區畫内的人口從1000多萬降低到540萬左右,可以看到1972年開始實施的政策使該地區人口減少了一半左右。

他認為,任由市場發展對解決加州房屋危機無濟於事,政府對住房的補助也有重大問題,比如舊金山地區收入在10萬還可以獲得政府補貼,就不應該,住房應該給與真正需要的群體。

他認為,將獨立房屋畫分為更多的住房,也不失為解決住房問題辦法,比如將大房屋畫分為四個住房銷售,這樣一棟130萬元的住宅人們可以較低價格購買進駐,輔以住房補貼就可以解決住房問題。

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