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加州內陸帝國 廠房倉庫火 商辦冷

沃爾瑪公司在奇諾市建立的大型發貨物流中心。(記者啟鉻╱攝影)
沃爾瑪公司在奇諾市建立的大型發貨物流中心。(記者啟鉻╱攝影)

據河濱加州大學(UCR)研究學者近日發布內陸帝國(Inland Empire)經濟分析報告,稱在過去逾一年時間,內陸商業及很多活動雖然受到限制,但依然存在驅動長期經濟增長的基本要素,並保持良好態勢。南加國際商業不動產公司投資專家簡志誠(Johnson Chien)認為,內陸帝國工業不動產市場熱鬧非凡,尤其倉儲物流項目,用火熱來形容也不為過。

據UCR商學院經濟預測與發展分析稱,最新數據表明,內陸帝國就業市場自2020年4月觸底以來,截至目前已經增加14萬5100個工作崗位,儘管與疫情爆發前相比還有一段距離。一旦商業全面重啟,人們對疫情擔憂消退,當地就業市場在2021年底前,會恢復或接近疫情發生前水平。

據簡志誠所在公司Newmark發布2021年第一季度內陸帝國工業不動產報告,2020年的後九個月,內陸帝國市場上租賃活動持續活躍,往往一個項目發布,就有多個買家搶手,熱絡程度一直持續到2021年初。同時租金價格也屢破新高。開發商爭相競逐破土動工。自2020年末以來開發建案上升了36.2%,季淨去化量遠高於20年來的平均400萬平方呎,包括沃爾瑪、亞馬遜、4PX Worldwide Express等,都紛紛簽下超過40萬平方呎租約。

他表示,內陸倉儲物流與製造業相比,前者更為火熱。而製造業相對緩慢,很多搬遷到外州。而亞馬遜、沃爾瑪、標的公司電子商務興旺,物流倉儲在內陸蓬勃發展。同時總統拜登擬推進綠能產業,在內陸綠能項目也大有可為。同時在陸路運輸成本上升情況下,經銷商利用空中運輸,比如安大略機場,就有經銷商為分散港口擁塞風險和壓力,轉為空運;安大略機場在2021年第一季航空運輸量較比上一年同期上升14.9%。

河濱縣資深地產專家李恩慶舉例說,莫瑞諾谷市最大物流中心項目World Logistics Center糾紛官司,於2021年初和解,開發商應環保團體要求,額外支出4700萬元用於生態環境保護。項目現已開始啟動,總投資30億元,公司園區總面積逾2600畝,建設超過4060平方呎物流設施,歷時15年完成,據稱可為當地提供千餘個工作機會。

李恩慶認為,該項目是內陸最大規模物流中心項目。一旦完成,會促進內陸工業地產持續增長、及商業繁榮。其實內陸規模不等物流項目持續增加中,內陸市場未來會持續看好!

簡志誠也表示,隨著第三輪經濟刺激計畫執行促使消費支出增加,加州全美勞動力市場復甦,疫苗接種率提高,電商銷售快速成長,如內陸帝國的大型物流通道持續看漲。

不過與物流倉儲項目火熱相比,內陸寫字樓市場顯得較為平淡。內陸地產專家周克蕙表示,這與疫情中絕大多數公司職員選擇在家辦公有關。不少職員將家裡閒置空間,開闢為住家辦公室,或在後院加建辦公室,隨著寫字樓空置率增加,以及新字樓項目在持續建設,相對造成內陸寫字樓租金表現溫和,同住宅價格及租金火爆上漲形成鮮明對比。

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