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南方州「防疫自爆」?美國第4波疫情海嘯襲來

南加聖蓋博谷 工業房地產看俏

洛杉磯多地倉庫爆倉。(檔案圖片)
洛杉磯多地倉庫爆倉。(檔案圖片)

疫情刺激下電商興起以及經濟回溫,造成大洛杉磯地區物流繁忙,用作倉庫的工業地產難求。數據顯示第一季度洛杉磯工業空置率全美最低,而其中該季度的幾筆大訂單都在華人聚居的聖蓋博谷,令聖谷市場數據亮眼。這些地區不僅更為便利,若是新建廠房更受歡迎。

上市公司Newmark Group地產諮詢集團發布的第一季度洛杉磯工業市場報告顯示,第一季度整個洛杉磯地區的總空置率僅為1.6%。大洛杉磯地區的工業空置率全美最低,連續36個季度保持在3%以下。同時轉租可用性為0.5%,與疫情前水平相似。

據美國商業不動產服務公司-世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)的報告,也提供了類似的數據,第一季度大洛杉磯地區的工業要價平均為每平方呎每月95美分,比第四季度增長3.2%,同比增長1.1%,創下迄今為止最高的平均要價。而總空置率也降至1.7%,使市場回到疫情前水平。

資深地產經紀吳程遠表示,在網路經濟發達時代,倉儲從傳統的點、線,到全面的規畫布局,是企業永續經營的重要條件。這段時間從聖蓋博谷到內陸帝國,倉庫市場都十分火熱,物流快遞、冷凍業、製造業對於廠房升級,以及呎數、高度、貨櫃車台(Loading Dock) 數量,亦都有所提升。

廠房價格翻倍 租金也高3成

報告顯示,第一季度的重要租賃包括Noble House在艾爾蒙地(El Monte)租下了57萬平方呎以上的廠房; Thunder International Group則遷入工業市(City of industry)的22萬平方呎廠房,這使聖蓋博谷市場2021第一季的銷售量,遙遙領先洛杉磯其他工業物業市場。

聯邦快遞(FedEx)也承租下一處位於工業市共62萬7480平方呎的空間,該處設施預計將於下一季交付。這筆交易不僅規模大,且租金價格相比HD Supply於2015年所續約的一處類似廠房價格,翻了一倍。

此外值得關注的是,Noble進駐的艾市新址還是2019年才交付的現代化廠房,這更為難得。吳程遠表示,聖蓋博谷離城區近確實是優勢,不過內陸帝國本身腹地廣闊,倉庫較新,較能找到條件較好的倉庫,而且隨著物流公司運送規模與格局不同以往,地點價值也隨之位移。

新廠房在如今白熱化的競爭中顯然相當受歡迎。Newmark的報告顯示,洛杉磯過去24個月交付的890萬平方呎新建工業空間中,97%以上已被租戶搶下。這些新建空間要的租金要比同等規模的廠房平均要價高出約30%。另外在第一季度,洛杉磯還正在建設約820萬平方呎的工業地產,這包括亞馬遜在Oxnard破土動工的多層倉庫,可用面積為230萬平方呎。

廠房自動化 吸引更多投資

吳程遠表示,現代化的倉儲配置與設計會因行業而有所區別,但關鍵都是透過管理數據化,生產機械化,進而透過自動化技術帶來效益的最大化。他分析,以往以堆高機在倉庫中堆貨,人力盤點及發貨,現在堆高機僅負責將卸下的貨放到自動機械平台,系統即可將托板(pallet)上的貨品品項、重量、長寬高以及進貨商資訊輸入終端。

而貨品的條碼也能透過室內無線網路辨識,將貨物運到指定存放處出貨點,透過電腦精算能將堆貨空間最優化,而出貨品項混合時也能透過自動化系統,找到最佳且最省空間的包裝方式,廠房也因自動化,電力要求相對更高。

吳程遠認為,疫情衝擊加速了倉儲現代化需求,減少人力與員工間的接觸,降低人為錯誤,同時增加收發貨的效能,是目前許多企業願意在倉儲進階化上,投注更多資本的主要原因。

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