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度假屋或第2住所貸款有技巧 買3棟房都可享自住屋低利

這座新上市、位於南加州大熊湖的渡假木屋,要價199.99萬元。(取自Zillow網站)
這座新上市、位於南加州大熊湖的渡假木屋,要價199.99萬元。(取自Zillow網站)

利率帶來的住房市場火熱,尤其體現在度假屋市場。不少民眾雖然知道,度假屋也同樣可以享受自住屋一樣的低利率,但不少華人民眾不了解的是,其實不一定非要在度假區或足夠遠的距離,只要能確保不是出租投資屋,就能作為第二住所享受低利。加之「父母之家」項目,民眾其實在符合情況下,最多可買三棟房都享受自住屋的低利。

一些分析認為,由於疫情原因,不少人希望在風景優美的度假勝地買房,這造成度假屋市場火熱。地產網站Redfin發布的報告顯示,截止2020年10月,全國首購屋數量相比去年同期上漲50%,而第二棟屋的漲幅竟然翻倍。其中季節性度假地區的房屋價格成長了21%,相比之下非季節性的地區只有14%。

佳信貸款總裁劉艷秋(Donna Chao)介紹,通常如果第二棟房屋買來投資出租,利率會高出0.375%至0.5%。但如果是第二個自己住的住所,那麼就可以享受同樣自住屋的利率。雖然通常會規定度假屋要在度假區,例如湖邊、海邊,或有高球場等度假勝地,另外要和第一棟房的距離至少要有100哩遠。但實際操作時,不一定是那麼死的規定。只要能提供一個合理的解釋,讓核保人(underwriter)相信不是出租屋,覺得理由合理就可以通過,所以是有很多情況即使不符合可以作為所謂的「度假屋」享受低利率。而且這在華人社區很有需求,因為華人大多比較節省,不會真的買一棟只供度假用的屋子。

劉艷秋介紹,有客戶本來住在核桃市,但在爾灣工作,便想買個小康斗,理論上距離不到100哩,而且爾灣也不是度假區,但是也可以做到自住屋。只要申請時提供一封解釋信,解釋自己在爾灣上班,這個小康斗為了上班方便,周末會回到核桃市住,而銀行相信第二棟房並不會出租出去,而是自住,就同意了低利率。這位客人最近又重貸,還是作為第二住所又再次通過了低利率。因為他能提供小康斗的水電瓦斯帳單,都是他自己的名字,不是出租的。

再比如有客人主要住所在橙縣,在哈仙達岡買了一棟70多萬元的第二住所。哈岡自然非度假區,距離也不夠,但是她幫忙向銀行解釋,因為父母住在哈岡,年紀大了又有疫情,時不時需要過來照顧父母,為了方便就再買了一棟。

劉艷秋表示,因此所謂的「度假屋」其實應該理解為「第二住所」,銀行希望這棟房也是自住。她也提醒一些屋主以自住屋的名義買下偷偷出租,其實很容易被查到,房利美會有10%的機率要被調查,如果發現屋主自己不住在此屋,就會寫信要求30天內給出解釋。有時有客戶已經在該屋住了七、八個月了並可以證明,之後有家庭緊急情況需要去別的地方,銀行會通融。但若是剛買下不久就開始出租,銀行會要求在60天內付清,通常這種情況就只能重貸,換成出租屋的較高利率了。她建議民眾就算想要出租第二棟自住房屋,也不要剛買下就出租,至少要自住一年才行。

此外,第二棟房的首付部分要更高一些,需達到10%,而通常自住的第一棟屋3%至5%即可。

除了第二棟自住屋之外,最多可以共有三棟房可以拿到好利息。她表示最近很多客人參加「父母之家」的項目貸款,該項目允許兒女為父母購買房屋,並可以使用「自住/主要房屋」費率,前提要求是父母必須擁有房屋的所有權,並且兒女除了他們目前已經擁有的任何其他債務(例如房屋抵押貸款)外,還必須有資格獲得貸款。

她表示,如果兒女有資格,即使父母沒有任何上報的收入,給父母買房的兒女也可以獲得自住屋的利率。對於父母年邁的孩子來說,這是一種很好的方式,可以幫助他們為父母購買房屋,並同時獲得非常低的自住屋利率。

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