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法拍屋陷阱多 普通買家注意這些原則才不吃虧

法拍屋的標價通常很誘人,但專家呼籲普通買家要小心有額外的留置權(lien)。(美聯社)
法拍屋的標價通常很誘人,但專家呼籲普通買家要小心有額外的留置權(lien)。(美聯社)

受疫情影響,預計明年會有大批法拍屋流向市面,為限制大投資客囤房獲利,加州政府推出新法案,確保普通買家有機會買房,不過購買法拍屋很有學問。

法拍屋的標價通常很誘人,但專家呼籲普通買家要小心。例如,法拍的物業可能有額外的留置權(lien),誰是真正的所有人可能有爭議,甚至讓買方捲入訴訟。此外,在購買房屋之前,很多時候也無法檢查房屋是否有缺陷;如果還有人住在裡面,需要買方動員住客遷離;此外,尋找融資也很棘手,因為規則通常要求以現金或銀行本票(cashier's check)全額購買。

擁有十多年法拍經驗的地產業者胡張燕燕傳授經驗,想買法拍屋第一步,先在比較熟悉的城市選,自己不熟悉的城市不選。看上房屋後,要請產權公司查詢產權,確定是第一順位的拍賣。她表示,有時賣場上也有第二、第三甚至第四順位的貸方來賣房,「只買第一順位,絕不買後面的」。她表示,以前曾在拍賣場看到一位買家高興出價30多萬買下一棟爾灣的房子,結果標下後才發現,前面第一順位還欠了60多萬元,虧大了。請產權公司查詢時,也要詢問有無其他問題。

第二步「要把房價弄清楚,而且要非常清楚」。她多次強調,一些買家最終法拍下來的價格,比市面價還要貴,也是常有事。首先在搞清周圍房價和房屋基本信息後,可以大概得知房屋市價。此外,很多時候看不到屋子裡面的狀況,因此考慮價格時要做最低的打算,即裡面都算作需要重新裝修,再將這筆錢扣除後,才是一個比較合適的價格。在出價時絕不要超過這個數字,更不要喊價喊得不理性。

此外要考慮房屋是否有人住。無論現屋主還是房客,若不肯搬走很麻煩,尤其疫情期間不能驅趕。她表示多年來遇到過不肯搬走的、搬走前搞破壞的,還有上法庭吿的。她舉例自己曾在亞凱迪亞市買下過一棟拍賣房,結果花了一年時間請住客離開,但住客一次次去法院,令人頭痛,因此標屋時也要考慮到這些情況。

開銀行本票也有學問

另外還有許多小竅門。例如去賣場時,開銀行本票可以開給自己,若沒有買到也可存回自己的帳戶。另外也要多開三、五張小面額的本票,有零有整更好出價等。她表示,法拍學問多,但也不必因噎廢食,買家只要做好功課,小心謹慎,尤其初學者最好先跟著專業人士去看幾次,不要急著競標。研究好房屋價格和產權,一切防患未然,想好價格後理性出價即可。

不過胡張燕燕認為,明年不一定會有很多法拍屋上市,因為今年房價漲得多,有困難的屋主即使一年不付貸款,但這一年上漲的房價,賣掉後就夠付這一年的欠款,不至於被法拍。

但她推測,會有不少短售屋(short-sale),對於經驗較少的買家來說,短售屋比較好,準備和考慮時間更充裕,有產權保險也不怕出問題,可以看屋子裡面也可以貸款,同常規買房沒有太大差別。

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