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疫情下倉儲需求旺 工業房產新戰區

疫情推動線上銷售,華人倉庫出現爆倉現象。(本報檔案照)
疫情推動線上銷售,華人倉庫出現爆倉現象。(本報檔案照)

作為美國最重要的大港口之一,洛杉磯地區的倉庫是全國物流的重要一環。疫情下人們生活習慣的轉變,影響到各行各業,比如遠程工作、線上購物增加,讓南加倉儲需求勢將成為工業房地產的新戰區。

「現在最紅火的就是倉庫」,律師杜惠莉最近就發現,她做投資的客戶都在轉向倉庫的商業地產,「不只是紅火,根本買不到」。她表示不僅價位越來越高,位置也越來越遠,待售的倉庫已經非常稀少。就以華人區來說,已經從工業市發展到了內陸帝國的安大略、奇諾、芳塔那、庫卡蒙加牧場等地,即使在遠的東區也都開始變貴。她解釋,由於臨近聖誕節,又是全年生意最多之際,租賃也同樣火熱,「不怕沒有房客,來轉租(sublease)多得不得了,都租不到」。

比如,一家華人物流公司最近就在洛杉磯縣弗農市(Vernon)簽下約23.2萬平方呎的工業租賃合同,是今年洛杉磯中區面積最大的工業租賃。據悉,這家物流公司將使用這處物業作為配送中心。代表該物流公司的仲量聯行(Jones Lang LaSalle Inc.)地產經紀Joe Dimola透露,該公司在美國東岸就是租用同一家房東的物業,來到洛杉磯是因為靠近港口,和其他一些主要的配送中心。

如今電子商務是推動對工業空間需求的關鍵因素。在疫情前,仲量聯行35%的工業租賃是用於電子商務,但現在50%都與電子商務有關。該仲介公司預計,僅今年一年,電子商務增長20%。Dimola也認為,電子商務將繼續成為洛杉磯,和全國工業房地產租賃的真正推動力,尤其是靠近洛杉磯港和長堤港的倉儲空間。

疫情趨勢 物流配送量增加

資深商業地產經紀吳程遠表示,許多業者因應疫情後的「新經濟模式」,倉庫需求有持續增加態勢。原本就盛行的網路購物,這一年在貨品的安全存量標準有明顯提升,而有冷凍需求的食品配送及鮮果蔬菜倉儲業,面對民眾生活型態及購物習慣改變,也提前部署並積極轉型。

吳程遠認為,這場世紀之疫造成讓許多餐飲、旅遊,以及需要與人接觸的行業陷入困境。但「共乘經濟」所衍生出的外送業,意外成為明日之星。基於安全及避疫需求,消費者對外送業多收取服務費或運費更能接受,為了讓網購貨品、食品及生鮮類產品更準時送達,增加貨物配送駐點倉儲,成為提高收益的重點投資。

中小企業 啟用自動化設備

另外,科技業、製造業的倉儲機械化生產 (Warehouse Robotics) ,以及倉儲物流動自動系統 (Warehouse Automation) 不再只屬於大廠專利,許多中小型企業逐漸啟用自動化設備,透過增設智能生產線及物流系統,提升產能並減少人員接觸染疫機會。吳程遠預料在網際商務蓬勃且多樣化的年代,倉儲需求勢將成為工業房地產的新戰區。

杜惠莉分析,投資者轉向倉庫的主因,除了這些需求以外,也是因為其他投資方向不太看好。在投資者看來,如今短期投資因大選等各種因素不確定性高,因此大多選擇長期投資。而長期投資通常主要是地產,可住宅地產如今因貸款利率低而太高漲,因此只能選擇商業地產。而在商業地產中,遠程辦公的流行使辦公樓空置率越來越高,零售業更是進入寒冬,使得店鋪租賃也不看好。

綜合看來,這些以往的投資方向似乎都受到疫情影響,而「錢總是要投資到一個地方」。她表示,疫情下人們網購越來越多,倉庫當然是最好的選擇。其次則是倉庫的維護比較簡單,這樣一來即使流動性高也沒有關係。

疫情推動線上銷售,華人倉庫出現爆倉現象。(本報檔案照)
疫情推動線上銷售,華人倉庫出現爆倉現象。(本報檔案照)

投資 洛杉磯港 疫情

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