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房客不繳租 房東求自保 小額法庭裁決可追討

南加州美國北京聯合會理事長李紅主持「新冠疫情下,房東如何合法保護自身權益」大型線上講座。(楊青/攝影)
南加州美國北京聯合會理事長李紅主持「新冠疫情下,房東如何合法保護自身權益」大型線上講座。(楊青/攝影)

南加州美國北京聯合會27日舉辦服務社區系列第七場講座,邀請南加州商業法律師李斌講解「新冠疫情下,房東如何合法保護自身權益」,吸引大批面臨房租拖欠困惑的華人房東上線旁聽。針對加州州長紐森8月31日簽署通過的AB3088法案,李斌認為,該法並沒有完全切斷房東驅逐拖欠租金房客的道路。

李斌表示,AB3088法案,即「2020新冠疫情房客救助法」,其實如何落實令很多人困惑。不過該法案只允許房客延期付房租,並非可以不繳房租,且沒有完全切斷房東驅逐拖欠租金房客的道路。房東可以善加利用,將被拖欠的租金向小額法庭申請變成法律裁決,對其他房客會起警示作用。

李斌表示,小額法庭是房東追討欠款最應善加利用的渠道,所有文件可以在網上下載,非常方便。目前小額法庭取消針對個人和公司的追款限制,房東可能很快可以拿回欠款。

該法對房客的保護包括:2020年3月4日至8月31日之間,因爲疫情不交房租的資格,只要向房東遞交因疫情導致家庭財務困難的宣誓聲明信,房東就不得使用驅趕程序;2020年9月1日至2021年1月31日之間因疫情不交房租的房客,只要向房東遞交因疫情導致家庭財務困難的宣誓聲明信,同時須繳納房租的25%,房東就不得使用驅趕法律。

家庭收入在10萬元以上的租客,或資產在中等收入以上130%的房客,如果房東要求,需出具財務證明,才能獲得救助法保護。房客不管是何種移民身份,都受到該法律保護。

李斌建議,房東在招收房客時,應要求房客在租房申請中提供其年收入,並存留以作爲未來可能向政府提供的房客財務證明。

AB3088法案對房客的其他保護還包括,驅逐通知從原來的三個工作日改爲15個工作日,以便給房客充足時間準備。他建議,房東應在法律允許的第一時間内就遞送驅逐通知,在遞送通知時,除房客本人外,最好在其公寓門口貼條,拍照存證,同時通過郵件和掛號信發送,確保其收到。房東在遞送驅逐通知時,必須同時附帶因疫情造成家庭困難的宣誓樣本和法規介紹,並明確要求房客在15天内簽名送回房東。如果房客在15天後不予理睬,房東就有理由啓動驅逐。

但鑑於加州政府普遍傾向保護房客的現狀,整個驅逐建議請專業人士協助,否則可能會被被反咬一口。值得注意的是,如果和房客租約是用中文簽署,包括驅逐等其他的文件也要用同樣文字給租客,否則可能無效。

李斌表示,AB 3088還允許最早於2020年9月2日,進行與未付租金無關的合法驅逐,並允許從2020年10月5日開始對與疫情無關的未付租金進行驅逐。

比如房客帶吸毒的朋友入住吸毒影響到周圍鄰居,房東可以驅趕他;房客雖然按時交租,但喜歡請遊民上門洗澡和玩耍,房東也可發送驅逐申請。不過他提醒房東,到2021年2月之前,千萬不能因爲新冠疫情的原因找借口驅逐房客,否則不但不會獲得批准,還可能面臨罰款。

雖然從今年3月至2021年1月31日之前房客所欠的房租不能作爲被驅趕理由,但房客還是被認爲是違約拖欠房租,房東可以打官司追討債務,雖然也可能面臨房客申請破產依然不付欠款,但房東至少在法律上獲得裁決,可能討回欠款,而且給其他拖欠租金的房客具有震懾影響。

拿到小額法庭的判決之後,可要求法院作判決證明書和執行令,將這兩項文件到縣政府登記,即可在對方的房產或銀行賬戶上進行追討。

商業法律師李斌27日應南加州美國北京聯合會邀請講解「新冠疫情下,房東如何合法保護...
商業法律師李斌27日應南加州美國北京聯合會邀請講解「新冠疫情下,房東如何合法保護自身權益」,吸引大批面臨房租拖欠困惑的華人房東上線旁聽。(楊青/攝影)

房東 疫情 租金

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