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驅趕房客禁令 再延期45天

內華達房地產公司負責人林秀華會計師。
內華達房地產公司負責人林秀華會計師。

內華達州政府3月頒發的驅趕房客禁令(moratorium on eviction)9月1日到期。8月31日內州府突然發布禁令延期45天,這已經是第二次延期了。

州長Steve Sisolak說,為避免社會動盪,拖垮經濟,政府需要更多的時間:1.落實8月7日頒發的Senate Bill 1,即法院擬定的房東與房客的仲裁辦法,2.開發法院網上申請驅趕房客的程序,3.失業救濟金部門處理堆積如山的申請案件,4.完成發放房租補助基金作業。

與此同時,原本內華達州的6000萬元「房租補助基金」已不敷使用,又增加了1000萬元,共7000萬元,但因為申請補助的人太多,政策分析社Guinn Center預估,房租補助基金在今年年底之前需要2億6000萬元才夠,在明年6月之前,則需要有8億5000萬至12億才夠。

聯邦疫情防治中心(the Centers for Disease Control and Prevention)也進來參一腳,聲稱為了避免病毒加速傳染,聯邦責令各州政府同意:只要租客能簽署一份聲明,陳述1.個人年收入少於9萬9000元、夫妻19萬8000元,2.任何可用資源皆告罄、3.被房東驅趕只有露宿街頭一途,房東就不能強行驅趕。

內華達州政府8月7日通過Senate Bill 1,授權法院擬定一套仲裁辦法,乃是變相地延遲驅趕程序30天,這還不夠,現在又發布延期禁令45天,這對依靠租金生活的退休者真是一種凌遲。政府的延期似乎沒完沒了,難道付不起房租的房客就能永遠免費地占住不走嗎?目前可以解套的途徑有:1.租約到期,2.證明房客沒有財務困難,而是故意不付租金(Tenants at Will),3.證明房客利用租屋從事不法活動(unlawful business),4.破壞房屋,5.造成其他房客的危險威脅。

除了租約到期外,後面幾項都非常不容易取得證明,例如有房客在嗑藥神智不清的情況下疑似錯殺枕邊人,被警察拘押,但他的無良律師仍可辯稱在還沒定罪之前,不構成不法。

一般而言,租約上面多有「租約到期後,可自動轉為按月續租的條款」,「按月續租」是指房東或房客只要給對方一個月的通知,就可以解約的協定,與正式租約有別。

依據目前內華達州的法規,1.租約到期,如果房客賴著不走,房東可以「非法滯留」(unlawful detainer notice)為由,向法院申請驅趕房客,法院判決後,只給房客五個法庭工作日(5 judicial days,即法院的business days)的搬遷期限。2.租約到期後,如果房客依然每個月付租金,即自動視為「按月續租」,但房東仍然可以向法院申請「30-day no-cause eviction」(不須任何理由的30天通知驅趕),例如房東突然心血來潮,想收回房屋給自己的親友住。

「不須任何理由的30天通知驅趕」法令,等於打破之前的驅趕禁令,即禁止驅趕因為付不起租金的房客,但將驅趕的時間延長成30天。根據律師Terry Moore解釋,在原本的長期租約到期後,如果房客不付租金,房東就可透過以上1.「非法滯留」的理由,申請驅趕房客,這樣比「不須任何理由的30天通知驅趕」快一些,但房東也可以選擇2.「不須任何理由的30天通知驅趕」。

原本以為9月1日以後,房東可以恢復驅趕房客的法律程序,屆時房東申請案件將如雪崩;還有房客提出申訴,法院協助仲裁會議,政府可能會無法負荷,當政府解決不了問題時就只剩拖延一招了。其實延期並不令人意外,只是等到最後一天政府才突然發布,令人感到意外。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華會計師提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999,公司互聯網:www.LVhome.com。

房東 租金 內華達州

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