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2021如何買房 本報線上房地產講座深入分析

佳信貸款總裁劉艷秋深入淺出分析2021最全買房、貸款全攻略。(視頻截圖)
佳信貸款總裁劉艷秋深入淺出分析2021最全買房、貸款全攻略。(視頻截圖)

買房的關鍵在於信用分數、收入,尤其在歷史低利率環境,房地產市場火熱,如何在三天之內增加信用分數,買方成功搶到房子的技巧,以及預測2021房貸利率走向。佳信貸款總裁劉艷秋27日受邀在世界日報U視頻上舉辦的「2021線上房地產講座」,為民眾深入淺出分析2021最完全的買房、貸款攻略。

2021房貸利率預計漲到3%

劉艷秋表示,根據房地美、房利美等六大聯邦機構及銀行的預測,2021年的利率幾乎會漲到3%以上。她指出,2018年利率在4.94%,2019年最低在3.49%,相差1.5%。而2020年是重貸(refinance)最旺的一年,30年固定利率2.5%,15年固定利率2%,到了2021年1月利率降到谷底,2月初在谷底維持一段時間,沒有繼續下降但有可能回升。

另外原油每桶接近60元,小麥、大豆及農產品漲價,工業汽車、半導體晶片存量達歷年最低點,加速製造,以及接種疫苗人數逐漸增加,這些指標都說明經濟逐漸復甦。現在為何還能拿到較低利率?劉艷秋表示,因為政府量化寬鬆政策,不斷購買房屋債券,目的是避免通貨膨脹。而六大機構和銀行都預測2021年利率會上升,因此她呼籲民眾,如果現在能鎖定利息就儘管鎖定,不再猶豫。

買方成功搶房的技巧

受低利率利好因素影響,當下房地產市場非常熱絡,已經轉向了賣方市場。買房預先做好準備,譬如貸款經紀做貸款預先核准信(Pre-approval letter),一切準備就緒時可以做到21天交屋。因此在很多人競標時,一切準備就緒更具競爭力,有希望買到心儀的房子。

如何讓自己的標價更具競爭力並脫穎而出?劉艷秋表示,遇到心儀的房子買家可能用現金買房(cash offer),然後要求十天時間做房屋檢查。其實只要進入escrow,有些買家還是會做貸款。如果貸款批准,也一樣可以用貸款買房,即便貸款做不出來還是可以用現金買。

其次,加碼訂金。如果買方非常有把握,貸款也沒有問題,可以把訂金先給賣方表達誠意;在其他買家最高標價的基礎上再加碼1000元,自行承擔房屋缺陷的修繕費用(Sold as is);放棄所有附帶條件(Waive all Contingencies );提交銀行存款證明,或是用自己的故事打動賣家為何要買這個房子;以及滿足賣家的需求提供一些便利。這些都是可以參考的成功搶到房子的技巧。

如何最短時間提高信用分數

信用分數相當重要,它將決定房屋貸款利率。如果頭款只有20%,大多數貸款銀行要求貸款人信用分數在740分或以上。房貸和車貸都能幫助提高信用分數,以及信用卡不能用到信用額度的30%,不要有遲付款紀錄(late payment),如有遲付款要趕緊付掉,然後拿到付款證明找貸款經紀,可以在72小時內重新向三大信用機構申請,信用分數馬上提高。

透過房產淨值可穩定投資

劉艷秋表示,善用房屋淨值。很多客人有二至三棟投資屋,貸款金額較少,但利息較高達4%至5%,應該合併,每一棟做現金轉貸(Cash Out refinance),趁現在利息低,可以把錢拿出來再投資。

利用房屋淨值還可以在低利率時增值房地產價值。劉艷秋舉例,假設房屋價值70萬,屋主目前只欠30萬即屋主房屋淨值為40萬。房東可以將房屋淨值中的20萬做現金轉貸,每月大概銀行還款額為2000元,這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個1000呎左右的加建屋(ADU),這樣的出租屋每月租金大約在2200元至2500元,對於房東來說,租金收入可以負擔每月帳單,還多了一間獨立住宅,增值房地產價值。

申請貸款要有技巧

目前小額貸款為54萬8250元,中額82萬2375元,兩者利率貸款利率相差大約0.125%,而任何超過82萬2375元的貸款即為大額貸款。劉艷秋表示,有些客人需大額貸款,但收入不夠,此時可以考慮組合貸款(combo loan),不僅能滿足客人需求,甚至還能貸到更多錢。

受疫情影響,貸款對自雇主(1099)要求非常嚴格,劉艷秋表示,自雇主要買房或是重貸,要提供收入損益表。公司過去三個月銀行帳單,生意不能掉20%,貸款才有成功的機會。

逾55歲如可善用換屋優惠

19號提案從今年 4月1日開始實施,針對55歲以上擁有自住屋的人士。如果房主希望將低地稅轉移到新屋,賣掉舊房在兩年內買新的自住屋,並且買新屋一年之內要申請「Homeowner Property Tax Exemption」,還能享有7000元免稅額。以前維持低地稅的方式一生只能用一次,而如今一生可以用三次。

劉艷秋舉例,屋主多年前以50萬購房,最近以200萬賣出,賣房兩年內又買了一棟價值300萬元的新房,購新房一年內申請「Homeowner Property Tax Exemption」,屋主要課稅的金額不是300萬元,而是149萬3000元。

預計2021年未來90天利率趨勢,利率將持續上揚。(視頻截圖)
預計2021年未來90天利率趨勢,利率將持續上揚。(視頻截圖)

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