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估Fed下半年降息 金手銬效應似緩 房市盼好轉

房地產經紀商Redfin的執行長CEO凱爾曼(Glenn Kelman)對今年下半年房市抱持樂觀態度 。(取自CNBC電視截圖)
房地產經紀商Redfin的執行長CEO凱爾曼(Glenn Kelman)對今年下半年房市抱持樂觀態度 。(取自CNBC電視截圖)

上市房屋數量比一年前增多2.1%,預期聯準會(Federal Reserve)今年下半年會開始降息。有些房市專家認為市場將會改善,但另一些則認為交易量還會持續低迷,今年第四季利率不會降到大量吸引買家的地步。

房地產經紀商Redfin的執行長CEO凱爾曼(Glenn Kelman)最近指出,他認為今年第一季房市已經觸底,下半年的房市會稍有改善,成交數量應該會增加。他是比較樂觀的房市專家,但Bankrate.com公司的房地產分析師奧斯卓斯基(Jeff Ostrowski)則表示,目前的房市很詭異,所以很難預測會如何發展,交易不見得會變得熱絡。

網路地產商Zillow的資深經濟師迪豐蓋(Orphe Divounguy)指出,「房貸利率鎖定效應」(mortgage rate lock-in effect)似乎開始消退,上市房屋會因此增多。這個效應又稱「金手銬效應」(golden handcuff effect),幾年前利率極低的時候拿到房貸的人,如果想換屋現在必須付很高的利息,因此他們不願意賣房去買更貴的住宅,但這個效應似乎在消退,拖延幾年之後,這些人中有些決定要換房。

在6月1日結束的那一周,新上市的房屋數目比一年前同周多了2.1%。在這一周,房屋庫存量比去年同周多了35.5%,由於房屋需求仍然很高,供需之間稍微接近一些,這是凱爾曼認為房市會變得比較暢旺的原因之一,拖延買房的人現在會想進場購屋。

但房貸機構房利美(Fannie Mae)的首席經濟師鄧肯(Doug Duncan)表示,單單是上市屋增加,並不會吸引買家搶進,由於現在房價太貴、利息太高,這些新增的上市屋並不會很快地售出。

6月6日的30年期固定利率房貸(30-year fixed rate mortgage),利息是6.99%,比5月20日的7.22%稍有下跌,迪豐蓋表示買家並沒有因此搶進場。如果利率持續在7%左右的水平,很多潛在買家還是負擔不起。預期聯準會12日會繼續維持現有利率,但全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)預測聯準會在秋季之始會開始降息,也就是9月下旬,預期第四季的房貸利率會降至6.5%左右。

奧斯卓斯基表示,房市低迷是指交易數量少,而不是房價下跌。全美國房價中間值比一年前又上漲4.4%,達到39萬2200元,而且預期今年夏季會再創歷史新高。

在某些地區,房價稍有下跌,譬如連續多年火熱的德州房市稍有減溫,奧斯汀(Austin)房價比1年前跌了2.9%,聖安東尼奧(San Antonio)及福和市(Fort Worth)跌了1.2%。奧勒岡州的波特蘭(Portland)則跌了0.9%。但房地產經紀人協會指出,價格下跌的都會區只占10%,90%的都會區房價還在繼續上漲。

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