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洛時精選╱摩天奢華公寓 逆轉洛市中心

建築師Scott Johnson(左)與開發經理Stuart Morkun(右)。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)
建築師Scott Johnson(左)與開發經理Stuart Morkun(右)。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)

洛時記者╱Roger Vincent,編譯╱胡立宗

洛杉磯市中心剛完工的530呎摩天大樓Figueroa Eight,本身就是洛市歷史轉折的里程碑:市中心的高樓原本都是蓋來辦公的,但是2000年後,趨勢開始逆轉,越來越多超高公寓開始出現,市中心的常住人口突破9萬人,分別住在4萬7000個單位裡。

對於Figueroa Eight的開發經理 Stuart Morkun來說,在市中心打造一棟用料精緻、設計不凡的出租公寓,正如他自己描述的「有些時候我都覺得我們瘋了」。

日系的美國三井不動產花了3億5000萬元在洛市中心打造超高級的住宅大樓,乍看之下是個風險極大的賭注。畢竟街頭都還有著遊民,鄰近的辦公大樓使用率越來越低。

但是4月才對外開放的Figueroa Eight卻道出一個事實:市中心還在努力找回商辦客人時,住家卻已經越來越多。而且市中心不缺高檔的摩天樓,因為很多歷史悠久的商辦可供改建,而且出租價格遠低於人口眾多的西區(Westside)。

Figueroa Eight的管理方不願透露,438戶到底出租了幾成,只肯說租約增加幅度合乎預期,大樓本身的條件也夠好。市中心的人口現在已經超過聖塔蒙尼卡與聖塔芭芭拉,住的公寓都以市價承租。

新冠疫情加速商辦退場

但奇怪的是,其他大城的市區住宅都要靠商辦才有身價,但洛市中心的居民卻不在附近上班,而且房東也不靠上班族填滿空房。部分原因或許源自新冠疫情,加速了商辦退場、住宅增加的趨勢,畢竟市中心的租金越來越合理,就算不在這裡工作也可以。

商業房地產經紀商CBRE指出,洛市中心的商辦在今年第一季只有65%有人洽詢,不少地主因為繳不起貸款,把房屋抵押給了銀行。但是2000年代開始的趨勢卻強了起來:當時的洛市中心一堆商辦,但卻沒有住房,因為當地沒有餐廳、沒有雜貨店,也沒有生活娛樂,店家又因為沒人所以不願進駐,惡性循環導致住商比越差越大。

但是2000年的市府規章修改,以及鼓勵政策,卻讓住戶增加出現新希望:因為這裡的高容積比,所以建商可以改建、改裝商辦成為公寓大樓;加上Staples Center帶來大批樂迷與體育迷 ,Metro的擴建與出租、共有公寓的增加,使得洛市中心開始像其他大城,市中心不再是商辦獨大。

CBRE城區辦公室的商用不動產仲介主管Jessica Lall說,市中心從2004年到2024年已經占了新建多戶住宅的30%,市府還希望在2040年前再多蓋20%。

三大優勢 助市中心住家興起 

第一是新成屋數量夠大,正如Jessica Lall所說的。

第二是價格優勢,再貴也比西區便宜,Jessica Lall說要是拿聖塔蒙尼卡、瑪利那岱瑞(Marina Del Ray)來比,市中心至少便宜38%。

第三是蓋屋者眾,為了爭取租客,理所當然的優惠百出。

回到Figueroa Eight,它的外型與附近的公寓大樓差不多,外牆都是金屬與深色玻璃。設計師Scott Johnson曾經在日本工作過,他說日式建築文化與美式非常不同,「美國有點投機取巧,建築成本越低越好,住滿人後就賣掉,日式則完全不同,他們會一直持有」。

疫情的影響之一是,三井不動產也跟其他開發商一樣,大樓本身對遠距工作的住戶越來越友善。除了不必出大樓就能遛狗,健身中心與高爾夫模擬器,泳池與遮陽區,外加管家服務。而且各處都有網路,住戶各處都能工作。

來自日系公司的開發經理Stuart Morkun也說,大樓的設施越多、服務越完善,住戶就願意花更多錢租屋,這是不變的道理。不過Figueroa Eight的「奢華度」有點誇張了,不只有室內室外的健身中心,授課與熱瑜珈免費,特奧滾球場與高爾夫練習區,游池邊與戶外都有酒吧,41樓戶外的Sky Lounge不只酒吧、餐廳,還可以烤肉,想一個人靜一靜也有吊床庭園。

Stuart Morkun說,住戶的最優先就是寵物、停車、健身與家中的置物空間。所以Figueroa Eight不但有市中心區最長的狗跑道,而且24小時開放,半夜也可以讓狗玩個夠。他說,如果一棟公寓不能解決住戶的問題與需求,租客自然會說「喔,這裡的確很漂亮,但是……。」

多數物業商都認為,Figueroa Eight是新建潮的句點,它能幫現有公寓維持高住房率。但恐怕Figueroa Eight不是句點只是逗點,因為房地產專家預估,未來十年,每年都會有超過2000個公寓單位進入市中心的租屋市場,只是Figueroa Eight問市後看似有點青黃不接罷了。

(原文來自洛杉磯時報,撰稿記者為Roger Vincent。原文連結:A tale of two downtowns in L.A.: As offices languish, apartments thrive

Figueroa Eight的戶外鹹水泳池。(攝影Brian van der B...
Figueroa Eight的戶外鹹水泳池。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)
Figueroa Eight的戶外烤肉區。(攝影Brian van der Br...
Figueroa Eight的戶外烤肉區。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)
Figueroa Eight俯瞰洛杉磯市中心。(攝影Brian van der ...
Figueroa Eight俯瞰洛杉磯市中心。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)
Figueroa Eight的住房。(攝影Brian van der Brug╱...
Figueroa Eight的住房。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)
建築師Scott Johnson(左)與開發經理Stuart Morkun(右)...
建築師Scott Johnson(左)與開發經理Stuart Morkun(右)在Figueroa Eight的撞球間。(攝影Brian van der Brug╱洛杉磯時報)

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