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地目調升 非房市萬靈丹 反對者:摧毀加州地貌

住宅用地變更地目,興建更多住宅的加州新法案,不會立即見效。圖為橙縣新港灘市的老人公寓新大樓。(新港灘市府網站)
住宅用地變更地目,興建更多住宅的加州新法案,不會立即見效。圖為橙縣新港灘市的老人公寓新大樓。(新港灘市府網站)

加州議會正在研議「地目調升」(upzoning)相關法案,允許住宅用地變更地目,以興建更多住宅、容納更多居民。但柏克萊加大最新研究指出,州參會SB 9草案雖然影響深遠,但不是立即見效的萬靈丹,房屋供應量不會因此立刻大增。 

參議會臨時議長艾金斯(Toni Atkins)領銜的SB 9草案已經通過參議會審查,預計8月27日由眾議會撥款委員會審查。通過後再交付全院表決,然後才會由州長簽署生效。 

不過SB 9的立法意旨恐怕難以立刻見效,因為許多原屋主或地主並不急著賣地或改建,因此長遠來看,住房供應量確實會增加,但短期來看,恐怕難以扭轉加州一房難求的現況。 

柏克萊加大Terner Center for Housing Innovation發現:加州750萬塊獨棟住家的用地,只有5.4%或41萬塊會新增房舍;洛杉磯縣的比例較高,約6.7%。因此理論上,應該會有71萬4000間的新屋出現。 

但首先是要地主願意改建,第二是新建得花時間。坦納中心(Terner Center)策略長賈西亞(David Garcia)因此指出,單靠SB 9,仍難以滿足現有的82萬至350萬間的住房需求。 

坦納中心分析了多種可能方案,包括將現有的獨棟住家改成雙拼,或是在後院新增一至兩間的住宅,或拆掉重蓋另建最多四間房舍。現有的附屬建物(ADU)法令已允許增設住房,不過並未允許分割地權,因此地主無法出售。 

但SB 9的不同之處在於,屋主可以出售,因此支持者認為,屋主在有利可圖的前提下,就會出售讓房市供應增加。不過反對者也很強硬,認為加州夢的核心之一就是獨棟住家,此舉只會摧毀加州地貌,而且讓社區雜亂不堪。 

類似爭議早已發生過,包括之前引發軒然大波的SB 50草案,原意就是要允許獨棟屋地塊可以建成四連屋,或大型公寓。但是大型公寓也有異見,例如弱勢族群倡議體Livable California就不希望更改獨棟屋地塊,因為他們主張SB 9只會圖利富豪,讓他們新建更多昂貴的出租公寓,不利黑人與西裔社群。 

但是起草法案的臨時議長艾金斯表示,SB 9的條文不會允許這種情況發生,因為分割地塊必須地方政府同意,而且縣市政府也能禁止拆房。另外,坦納中心分析也顯示,97%的獨棟屋都不值得花錢去拆,因為沒必要蓋樓,頂多就是增加居住空間而已。

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