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2021年美國房市前瞻展望

圖片來源:Photo by Francesca Tosolini on Unsplash
圖片來源:Photo by Francesca Tosolini on Unsplash

宏觀經濟學上把繁榮,衰退,蕭條,復甦這四個階段稱為一個經濟週期,那麼從經濟增長到經濟衰退需要多久的時間?2020年告訴你,從經濟繁榮到經濟衰退只需要一個新冠疫情的距離。2020年的新冠疫情打破了人們在2019年對2020年房地產市場所有的預測。

那麼在2020年即將結束之時,根據當前的形勢,2021年的房地產市場又會是何樣的發展呢?接下來UTOFUN優投房就帶你來看看2021年的房市前瞻。

1. 房屋供給短缺

房屋經紀人說過“好房子是需要搶的”,尤其是在疫情的當下,由於買房的利率比較低,對於沒有受到疫情影響的家庭來說,他們對於房屋需求的增加導致房屋更加搶手。但是我們知道,由於房屋的需求如此之大,房屋異常搶手,所以房屋的供給可能會跟不上需求。

總而言之,2021年房屋的庫存量下降,每月的房屋供給比例也會下降,2021年的房屋供給可能會出現短缺的情況。

1-1 房屋庫存下降

房屋供給量從2020年7月份以來一直有下降的趨勢,並且可能在2021年下降到2年以來最低點,房屋的庫存越來越少,房屋供給短缺。

資料來源:National Association of Realtors 圖片...
資料來源:National Association of Realtors 圖片來源:優投房utofun.com 注:房屋庫存也稱為房屋的供給量,2019年房屋供給量為2019年全美12個月平均房屋供給量

根據資料可以看到,自疫情爆發的三月份以來,房屋的供給量有增加的趨勢。可能是由於疫情所帶來的企業裁員,有些付不起房貸的家庭就會選擇在這時候把房屋出售。但是從2020年6月份開始,房屋的供給就已經呈下降的趨勢了,並且在2020年10月跌到了一年來的最低點。相比於2019年10月,房屋的供給減少了23%左右。

宏觀經濟學上把繁榮,衰退,蕭條,復甦這四個階段稱為一個經濟週期,那麼從經濟增長到經濟衰退需要多久的時間?2020年告訴你,從經濟繁榮到經濟衰退只需要一個新冠疫情的距離。

從2020年2月到2020年8月,房屋供給量都遠遠高於2019年全年的房屋供給量。而2020年1月,2020年9月和2020年10月的房屋供給量則與2019年全年房屋供給量持平。

1-2 房屋供給比例下降

除了房屋的庫存外,我們還可以用每月的房屋供給比例來衡量一下2021年房屋是否會出現短缺。房屋供給比例是指該月房屋的庫存數量(也稱房屋供給量)與房屋售出量的比例。房屋供給量越多,房屋供給比例就越高,相反房屋售出量越多,房屋供給比例就會下降。

資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.c...
資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.com 根據上圖的資料可以看出,自從今年4月份以來房屋的供給比例就開始下降直到10月份,並且達到了3年以來的最低點,比2018年的房屋供給比例少了將近4%,比2019年的房屋供給比例也少了2.3%。

但是在疫情剛爆發的4月份,其房屋供給比例一度達到了3年以來的最高點。這可以從側面說明,在疫情爆發的初期,房屋供給未變化的情況下,房屋的售出量急劇減少,因此房地產市場在疫情初期受到了不小的衝擊後,隨著經濟的慢慢恢復,房屋市場開始出現供給短缺。

2. 房屋價格增加

在微觀經濟學上總是說到供給與需求決定價格,通過上面的分析可以看出,房屋的供給逐漸減少,但是其需求卻是在逐漸增加,因此在2021年房屋的成交價格可能會繼續增加。

資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.c...
資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.com 注:該房屋成交價格為全美房屋成交價格中位數,而不是平均數,中位數已經排除極高或者極低價格的影響。

從2019年10月份開始,房屋成交價格一直保持穩定的狀態,從疫情爆發的4月份開始,房屋成交價格就一路飆升直到今年10月份。除了2020年1月份的成交價格低於2019年全年平均外,2020年其餘的月份均高於2019年全年平均房屋成交價格。

房屋的需求是不斷增加的,但是供給卻一直在減少,因此其房屋的成交價格才會越來越高。除了全美房屋成交價格增加之外,東部南部西部北部的成交價格也在一直增加。

東部西部南部北部這四個地區在疫情最開始的時候都經歷了短暫的價格下跌,但是從5月份開始這四個地區的房屋成交價格都有明顯的上升,其中西部地區的房屋成交價格增加的幅度最大。可以想像的是,如果供給在明年持續減少的話,並且房屋需求也沒有下降的狀態,那麼2021年的房價還會繼續增加。

3. 美元走貶,觸發2021年房產投資者回流美國

2020年對外國購房者是一個慘澹的年份,因為新冠疫情所帶來的不確定性,旅行限制使得外國購房者不能登陸美國,以及川普政府在疫情期間的不作為都使得投資美國房產帶來的風險大於收益。但是自疫情爆發以來,美元持續貶值,這對於外國投資者或許是一個不錯的消息,隨著旅行限制的放鬆,2021年會有不少外國投資者來美購買房產。

圖片來源:yahoofinance.com
圖片來源:yahoofinance.com

根據資料可以看出自從7月份以來,美元指數一直在下降,並且在12月7日降到了這半年以來的最低點。舉個例子來講,同樣面值的100美元,在2020年上半年可能需要690元來換,但是到2020年下半年就只需要650元。這個資料可能看似差別不是很大,但是如果投資金額較大的話,那麼其差距就會更大。

資料來源:National Association of Realtors 圖片...
資料來源:National Association of Realtors 圖片來源:優投房utofun.com 注:該資料更新到2020年3月份,該資料為預測資料

根據NAR的資料可以看出,2017年和2018年中國人在美購買的房產的金額遠遠高於2019年和2020年。相比於2018年,2019年中國人在美投資房產的金額下降了67%,2020年的投資金額應該更加低於2019年的投資金額,由於在出具該資料時並未考慮到新冠疫情帶來的不利影響,因此2020年的真實資料應該更加少。

除了中國投資者外,加拿大在美投資房產的金額也是逐年減少的趨勢,相比於2017年,2018年的投資金額減少了44%,但是2020年的投資金額相比於2019年有增加的趨勢。

資料來源:www.ofx.com
資料來源:www.ofx.com

從2017年到2020年的匯率資料來看,2017年和2018年的美元指數明顯低於2019年和2020年,這就說明對於外國投資者來說,匯率越低在美購買房產的花費就越低。結合前面的在美投資金額的圖表來看,當美元匯率較低時,中國和加拿大在美投資房產的金額就比較高,反之,其投資的金額就比較低。

隨著今年8月份美元匯率持續走低,可以預見2021年中國和加拿大在美購買房產的數量和金額也會繼續增加,除了中國和加拿大之外,其他國家的投資者在美購買房產的數量是否也會增加,就讓我們拭目以待吧!

4. 拜登稅改政策

隨著11月份美國大選的落幕,拜登成功擊敗川普當上了第46屆美國總統,拜登的當選也意味著他在競選總統時所主張的政策也會相應的落實,其中最值得人們討論的就是拜登所主張的稅收政策。同川普不同的是,拜登主張的是增加收入所得稅,尤其是對年收入較高的家庭,年收入越高,所交的稅收應該就越多。我們根據2018年川普的稅改政策來預測,如果拜登增加了稅收,對房地產市場可能帶來哪些影響。

其實在美國購買房屋是可以抵稅的,房屋貸款也是可以抵稅的,但是值得注意的是,房產稅和貸款利息抵扣都有上限,貸款部分包括本金和利息,只有利息部分可以抵扣。納稅人向州政府以及地方政府繳納稅收,比如房產稅,州收入所得稅,其中可以用來抵稅的最高金額在2018年川普稅改之後改為1萬美元,並且貸款金額在75萬美元以下所對應的貸款利息可以用來抵稅。

在川普2018年稅改前後,很多實行多年的聯邦住房稅收優惠政策都發生了變化,比如原先的稅法允許在特定的一年內減免所有地方房產稅,以及原先房主報稅時可享受100萬美元按揭利息抵扣上限。但是自2018年新的稅收政策實行以來,有些地方像高房產稅的州,給房主帶來的消極影響要遠遠大於那些低房產稅的州。

根據zillow的稅改報告中的例子,假設有兩位相對富裕的房主,他們的年收入處於美國所有人口收入的前三分之一,且名下的房產價值也屬於他們居住地區前三分之一的區間。其中一個住在生活成本較高的紐約州,另一位住在生活成本較低的北卡羅來納州。

資料來源:www.nerdwallet.com
資料來源:www.nerdwallet.com

假設住在紐約的家庭全部年收入為15.53萬美元,那就需要繳納11947美元的州所得稅,其房價中值為79萬美元,每年繳納約為11425美元的房產稅,所以這個家庭每年繳納收入稅和房產稅共計23399萬美元。但是住在北卡的家庭年收入略少一些,約為13.24萬美元,他們的房產價值也略低,約為40.56萬美元,但是相比較之下他們需要繳納的稅費也少得多,大約每年繳納6751美元的州所得稅和3491美元的房產稅,總計10242萬美元。

在川普稅改之前,這兩位元房主可以抵扣全部的州所得稅和房產稅,但是川普稅改之後他們可以抵扣的限額僅為1萬美元。對於生活在北卡的家庭來說,這限額與之前沒有什麼差別,但是對於生活在紐約的家庭來說,他們所享受的抵扣額度減少了將近50%。

2018年川普稅改前後給有較高房產稅的州的房屋主人一個不小的打擊,尤其是居住在較高房產稅的地區的部分居民(比如新澤西州和紐約州等)逐漸放棄了買房的想法,這使得房屋的需求在當時也相應的減少。

拜登在總統大選中的稅收政策只著重提到了提高收入稅,這對於年收入較高的家庭來說是個不利的消息,但是拜登是否會取消房產稅減免限額,以及是否會呼籲各州降低年收入處在中產的家庭的州稅也還未明朗。最重要的是,現在的參議院還是由共和黨掌握,拜登增加稅收的政策是否能通過參議院也未可知。

因此,2021年是一個非常重要的一年,因為明年對於拜登具體的稅收政策會比較明朗,其對房地產市場的影響也更加清晰,到時我們會帶來一線的最新消息。

5. 投資房產的目的改變

在新冠疫情爆發的初期,各個國家就已經出臺了各種旅行限制,其中包括關閉各國的海關,非永久居民外不得入境該國。這項舉措使得2020年的旅遊業慘澹無比,多家旅遊企業紛紛倒閉。但是好消息是,疫苗的研發和上市結果喜人,並且截止到明年夏天,大部分人都可以接種新冠疫苗。

據此,由於人們的報復性消費心裡,加上美元的持續走低,旅遊業再度火爆的場景近在眼前。根據我們前面的分析,2021年會有不少外國投資者在美購買房產,但是其購買房產的目的可能會發生改變,其中最重要的改變就是投資房屋用作短期度假出租會越來越常見。

資料來源:statista mobility market outlook 圖片...
資料來源:statista mobility market outlook 圖片來源:優投房utofun.com 注:該資料2020年的資料為1月到10月的利潤,2021年以後的資料皆為預測資料。

從2017年到2019年短期出租的利潤就一直在增加,如果不考慮2020年疫情的影響,2020年的短期出租利潤也應該非常喜人。但是2020年遇上了新冠疫情,使得其短租的利潤降到了4年以來的最低點。但是隨著疫苗的問世,短期出租的利潤也會慢慢增加。根據預測的資料,到2023年其利潤基本會恢復到疫情前的水準。

對於投資者來講,明年投資房產就顯得尤為重要了,尤其是對於投資房產用作度假短租的房東來講。貸款利率以及美元匯率都在持續走低,當下購買房產就是一個很好的機會。當疫情的影響逐漸消退,房價進一步提升的話,購買房產所帶來的收益在短期內就不會高於其成本。隨著旅行限制的逐漸開放,各國遊客也會再度湧入美國著名旅遊地區,度假性的短租房屋就會帶來不錯的收益。

6. 總結

看完我們的分析,你是不是對2021年的房地產市場又有進一步的瞭解了呢?我們對2021年房地產市場的推測是基於目前的政策來推斷的。當然,隨著拜登入主白宮,美國的各種政策都會有變動。

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