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美國學區也瘋狂?全美學區Top20房產市場縱覽

圖:pixabay
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據估計,美國全國有超過1萬個學區,包括近10萬所公立中學和小學。通常,美國公立中小學採取就近入學原則接納學生,所以是否在學區內有房產是入學的一大要素,而私立學校則與是否在學區內居住無關。和中國一樣,大多數美國的公立中小學也是劃片入學。從Pre-K(相當於學前班班,年滿5歲可入學)至高中三年級或四年級(K12, 各州學制不一),公立學校均為免費教育,一般時長為12年。不同學區的公立學校教育水準還是有一定差別的,所以為小孩教育搬家到高品質學區的現象在美國也很常見。今天優投房就根據新出爐的美國學區排名,看看那些“好學區”的房價是不是遙不可及?

# 美東的優質學區數量明顯超過美西

Niche(美國教育評分網站)對全美各個學區的評比新鮮出爐,排名綜合參考了學區的學術表現、健康安全、多元化和師資品質以及數百萬用戶的評分等。我們來看看美國排名前20的學區都在哪裡?

Niche學區排名評分標準

資料來源:Niche
資料來源:Niche

從全美前20的學區分佈來看,美國東部地區的優質學區明顯更為集中,而西海岸和南部的學區在前20的學區中只占兩所。其次,前20的學區又特別集中在紐約和芝加哥附近的地區,形成兩個鮮明的聚集點,可見這兩個地方的教育水準是美國尤為先進的地方。

2020年美國前20學區

資料來源:niche
圖片來源:優投房utofun.com
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# 判斷學區好壞?看看學區內的房產稅率

美國學區的品質與房產稅之間存在息息相關的關係,和國內一樣,美國的公立學校經費大多來自於政府撥款。不同的是,公立學校接受的地方政府撥款很大一部分來自當地政府收繳的房產稅。房產稅(Property Tax)由各個縣或者市政府來徵收,大概是房價的1%至2%,通常房地產稅總額的一半以上甚至是60%以上都是用於公立中小學的修繕建設、設施設備、聘請教師、開展活動、校車接送等等。因此房產稅越高的地方,當地公立學校的經費更加充足,學校的教學品質就更加有保證。

圖片來源:優投房utofun.com
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我們從美國各個郡(County)的有效房產稅率中明顯可以看到,美國東部,尤其是美國東北部的房產稅率明顯高於美國西部的。這與我們看到的美國東部高品質學區較多的事實一致。此外,我們也可以明顯看到,芝加哥所在的伊利諾州和紐約市所在的紐約州都是美國房產稅率尤其高的地方,有些地區能達到2%(也就是說一套100萬美元的房產每年要繳納2萬美元的房產稅),而這兩個州也都是優質學區比較集中的地方。

美國各地區有效房產稅率(Effective Property Tax Rate)

圖片來源:Noble DATUM
圖片來源:Noble DATUM

# 美國Top20學區之間的房價差異較大

我們現在來看美國排名前20的學區的房價如何?下圖顯示了2019年7月,排名前20的各個學區內的房產交易價格中位數,其中價格最高的是學區排名第19位的Los Gatos,中位數高達200萬美元,而其中價格最低的是學區排名第2的Vernon Hills,房價中位數為21.4萬美元。不過值得注意的是,Los Gatos的房產稅率在0.8%左右,而Vernon Hills則高達2.8%,所以雖然房價中位數相差近10倍,每年應繳的房產稅前者是1.6萬美元,後者則為5900美元,相差不到3倍。

美國前20學區2019年7月房價中位數

資料來源:優投房、Zillow
圖片來源:優投房utofun.com
資料來源:優投房、Zillow 圖片來源:優投房utofun.com

此外,還有一點值得注意的是,雖然紐約和芝加哥地區集中了很多優質學區,紐約市和芝加哥市的學區卻沒有榜上有名。上榜的則是這兩個城市附近的郊區,特別是紐約市東邊的長島,有紐約市的後花園之稱。很多在大城市上班的人,卻選擇住在附近郊區,因此形成了很多中高收入的社區,也推動了當地教育的發展。而像是紐約這樣的超大城市,市內有眾多私立學校,用來滿足對教育品質的追求。美國西部的加州和雖然上榜的學區數量不多,但是州內也有很多高品質的私立學校,是很多人的首要選擇。

所以如果從一個學區獲得的經費來判斷學區品質的話,不僅要看學區內的房產價格如何,還要綜合考慮學區所在地區的房產稅率。除了參考這一標準,家長們還要根據自身情況為孩子挑選滿意的學區。不過總體來看,美國的學區的房產價格還是相對理性的,很少出現價格高得離譜的情況。

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