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想在北美做房東 你需要知道的房市指標--長租

圖:pixabay
圖:pixabay

說起當房東你最先想起來的是什麼?是香港電影裡的“包租婆”? 還是想到了自己的房東?隨著時代與經濟的發展,有越來越多的人加入當房東的大軍。最近微博上比較流行的就是房東吐槽自己的租客,租客吐槽自己的房東,再加上搗亂的路人,簡直就是大型的歡樂聚集會。其實,自古以來,做房東都不是一件容易的事,簡直可以用操碎心來形容啊!

出租房屋主要分為長租與短租,我們這篇文章首先會講長租。那麼對於長租來講,在北美做房東,你知道最重要的房市指標是什麼嗎?你知道在華人聚集的各大城市做房東又有什麼不同呢?今天,優投房就為你來解讀一下。

1.人口總數

對於想要出租房屋的房東來講,人口總數是其中一個比較重要的指標,因為一個城市人口數量的多少決定了這個城市中可能會有多少潛在的客戶。大家都知道在經濟學中我們總是講到供給與需求,這在租房市場也同樣適用。如果人口基數大的話,證明其潛在的租房需求就會比其他人口基數小的城市要多得多。

由於2020年疫情的原因,該資料來源尚未更新2020年資料 資料來源:Unite...
由於2020年疫情的原因,該資料來源尚未更新2020年資料 資料來源:United Nations – World Population Prospects 圖片來源:優投房utofun.com

根據資料我們可以看出,這幾年洛杉磯,三藩市,西雅圖等地區的人口基數的變化趨勢,根據圖表我們可以先比較人口增長率。這十大城市自2000年以來,人口數量一直呈增長的狀態直到2018年。

從2015年到2018年以來,休士頓以及達拉斯人口增加的百分率比較高,可以達到2%到2.5%。這說明從2000年以來,有大批人口湧向休士頓和達拉斯地區。如果你在這兩大城市有房子,那麼恭喜你,因為你的潛在客戶一直在增加。除了這兩個城市以外,其他城市的人口也都以1%左右的速度增加。

除此之外,我們還看到了從2018年到2019年所有城市增長速率都有所下降,其中三藩市和洛杉磯地區更是出現了負增長,這說明由於人口過於密集,部分人開始搬離這兩個城市。如果你是房東的話,那麼你就要密切關注一下2020年全年的資料,如果2020年人口增長還是為負的話,那麼就說明這可能成為未來的趨勢,而不是短期的波動。

由於2020年疫情的原因,該資料來源尚未更新2020年資料 資料來源:Unite...
由於2020年疫情的原因,該資料來源尚未更新2020年資料 資料來源:United Nations – World Population Prospects 圖片來源:優投房utofun.com

看完年份的比較,我們來看一下城市間的比較。根據圖表可以看出紐約的人口基數最大,遠遠比其他幾個城市的人口基數大得多。除紐約外,洛杉磯和芝加哥地區的人口基數也比較大,分別處於第二和第三的位置。至於剩下的7個城市,其人口數量基本都處於相似的水準,雖然有增加的趨勢,但是相比紐約,洛杉磯地區,還是存在很大的增長空間。

總體來講,大城市的優勢就是在於人口基數,即使紐約的人口增加沒有達到最高,但是由於基數比較大,其潛在的需求仍有很大。如果你在這幾個城市均有房子可以出租,不如看看其人口基數以及人口增長速度吧。

2.勞動人口分佈

介紹完人口基數後,我們來講一講這幾個城市勞動參與率的年齡分佈,勞動參與率是指勞動人口數量占總人口數量的百分比。根據這個指標,我們可以知道這幾個城市是年輕人居多,還是年長的人居多。如果是年輕人居多,說明這個城市充滿活力,如果是年長的人居多,說明這個城市很適合養老宜居。

圖中的數字代表各年齡段人口的勞動參與率 資料來源:United States C...
圖中的數字代表各年齡段人口的勞動參與率 資料來源:United States Census Bureau 圖片來源:優投房 utofun.com

根據2018年的資料我們可以看出無論是哪一個城市,勞動參與率最多的都是25-54年齡段的人,這說明這幾個城市的勞動人口都是以青年以及中年人群為主。作為房東來講,這基本可以確定其潛在的客戶主要為該年齡段的人,總體來說,這十個城市的潛在租房需求都是很大的。在城市間進行對比的話,三藩市地區以及西雅圖地區的整體勞動參與率都是最多的,相反洛杉磯以及邁阿密的整體勞動參與率卻低於其他8個城市。

西雅圖和達拉斯地區勞動參與率最高的都是25-29年齡段的人口,這說明該城市整體勞動人口相對年輕化,對於畢業生來講非常友好,並且按照其圖表走向可知大部分勞動人口會一直工作到59歲,然後部分勞動人口開始退出就業市場。

波士頓,洛杉磯,芝加哥以及三藩市地區勞動參與率最高的是30-34年齡段的勞動人口,部分勞動人口會在54歲時考慮退出市場。

DC和邁阿密地區勞動參與率最高的是34-44年齡段,說明這兩個地區的就業偏向于中年人群。紐約地區25-29和30-34年齡段的勞動參與率一樣,而休士頓地區25-29,30-34和35-44年齡段的勞動參與率一樣,這說明這兩個城市的就業人口從青年開始到中年都保持在穩定的狀態。

房東可以根據勞動參與率的變化,定位到其潛在的客戶人群的年齡分佈,還可以適當變動房屋的裝修。比如說西雅圖以及達拉斯都是偏向於年輕化的城市,房東可以把房屋裝修的相對活潑一點來吸引租戶。而在就業市場比較穩定地區出租房屋,其租房的需求也會一直保持穩定的狀態。

3.失業率

失業率是指失業人數占勞動力人口的比率,是一個衡量當地經濟發展的重要指標。通過該指標可以判斷出一段時期內勞動人口的就業形勢。失業率下降證明該地經濟健康發展,失業率上升則說明該地經濟發展放緩衰退。

從房東的角度來講,失業率反映了當地的經濟形式,可以根據其年份走向知道該地是否有失業人口增加,失業人數的增加可能會減少對租房的需求。 如果失業率呈下降趨勢,房東可以考慮在當下就把房屋出租,如果失業率呈上升趨勢,即使想要出租房屋,可能也比較難找到合適的客戶。

資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics 圖片來源:優...
資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房utofun.com

根據資料顯示,包括西雅圖,波士頓在內的十個城市從2018年到2019年的失業率全都有所下降,說明在2018年到2019年期間這幾個城市的經濟發展喜人,房東如果在這時候出租房屋可能會收到不錯的收益。然而受疫情的影響,從2020年開始,失業率激增,經濟發展放緩,這說明這十個城市的經濟受到巨大的衝擊。如果房東打算這個時候出租房屋,潛在客戶的數量會減少許多。

在疫情之前,洛杉磯和休士頓的失業率高於其他幾個城市,相比之下,邁阿密的失業率下降最多,可達到0.8%,這說明如果房東打算在此時出租房屋,客戶的需求會比較大。但是在疫情期間,洛杉磯和紐約的失業率最高。如果你在這兩個城市,那麼今年拖欠租金的概率可能會比較高。由於疫情期間整體的失業率都比較高,無論你在哪個城市,可能多多少少都會受到不同程度的影響。因此我們只能寄希望於疫情之後隨著失業率的下降,租房市場會再度活躍起來。

4.物價水準

資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics 圖片來源:優...
資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房utofun.com

根據圖表可以看出,從2015年開始,這十大城市的物價全部都在上漲。由於科技的發展,各大公司相繼落戶矽谷地區可以看出,三藩市地區的物價漲幅最大,並且可達到15%。舉個例子來說,一個麥當勞的漢堡若是2011年價格為3美元,那麼2020年的漢堡價格就為3.45美元。看到這個你可能覺得這個漲幅不是很大,但是這只是一個漢堡的價格,如果換為價格更高的商品,其漲價的金額則會更高。除了三藩市之外,其他9個城市的物價漲幅基本保持一致,其物價增長大概在10%左右,加上考慮到通貨膨脹的影響,這幾個城市物價增長的幅度可能更小。

物價水準的正在在不同城市間的也有所不同,其中華盛頓地區的物價水準增加的最低,芝加哥物價的增加也相對較低,這說明同樣的金額,在物價越低的城市可以買到更多的商品。可能許多人會覺得紐約的物價很貴,但是從圖中來看,紐約物價水準的增加反而沒有那麼高,反而是休士頓達拉斯地區增加的速度超乎想像。

消費指數可以説明房東瞭解當地普遍商品以及服務的價格,這對於房東在給租金定價的時候非常有參考意義。從房東的角度來說,當地物價水準的上漲也會帶來租金的上漲,較高的的物價水準也會帶來較高的租金。所以,下次當你聽到你的租客抱怨該城市租金高時,不妨跟他對比一下這幾個城市的物價水準把!

5.學生數量

當你作為房東想要儘量找到更多的租客時,其實學生也為最主要的潛在客戶來源之一。由於學生除父母的資助外,沒有較高的穩定的固定收入來源,因此大部分學生群體都會選擇租房。接下來我們可以根據資料來看在這幾個城市中,哪個城市的學生數量比較多。

資料來源:United States Census Bureau 圖片來源:優投...
資料來源:United States Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.com

根據資料顯示,洛杉磯地區學生的數量最多,芝加哥和休士頓地區也有大量的學生群體,雖然無法和洛杉磯相比,但是已經比其他幾個城市的學生數量多一個層次。然而華盛頓地區學生數量卻比較少,這可能說明當地學校的數量也不是很多,除此之外,三藩市和波士頓地區的學生數量相差不多。總而言之,洛杉磯在學生租房方面有著明顯的優勢,但是華盛頓和三藩市在這方面的優勢就很小。

雖然學生也是潛在客戶群體之一,但是作為房東來講,這個指標有區域的限制。如果你的房屋不在學校附近,那麼這個優勢也無法利用起來。如果你在學校附近有房屋可以出租,那麼你潛在的客戶群大部分可能來源於學生群體

6.工資水準

最後我們來瞭解一下每個城市的工資水準,一個城市的工資水準可以看出一個城市是否貧富差距過大。除了貧富差距之外,我們還可以看出一個城市的平均工資的高低,平均工資越高,說明該城市有較多的高薪人員,其潛在的租房客戶會比較穩定。在這裡,我們用所有職業的年收入做成箱形圖來闡述當地的工資水準。

資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics
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資料來源:U.S. Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房utofun.com

箱形圖是在統計學中用的比較多的一種圖表,其中橘色區域代表該城市25%-75%的工資水準,黑色的垂直線代表該城市的年收入中位數,而圖表右邊紅色的圓圈則代表異常值。舉個例來說,從圖表可以看出,紐約的最低年收入大約為24000美元,最高年收入大約為170000美元,中位數為65000美元,除此之外,從40000美元到85000美元的工資範圍涵蓋了25%-75%人群的工資水準。

根據資料我們可以看出幾乎每個城市都會有異常值,這就說明每個城市都有極高薪資的人,這些人的薪資遠在平均薪資之上。其中西雅圖,紐約和三藩市地區的年收入中位數最高,這可能由於這三個地區有著較多的科技金融巨頭公司,這也可以說明為什麼這三個城市的租金比較高。雖然邁阿密的年收入中位數最低,但是其收入差距也是最小的。即使邁阿密年收入中位數低於其他城市,但是較小的收入差距也說明當地的工資水準比較穩定。

除此之外,紐約,三藩市和洛杉磯地區的收入兩極化非常明顯,收入差距最大可達13萬元。相比較來說,收入較高的城市對長租的需求就是會比較高,因為他們有足夠的薪資水準去支付房屋。收入差距較小的城市也會對租房有需求並且對租房的需求會比較穩定,不會上下波動。

如果你在這幾個地區有房屋想要出租的話,根據我們所分析的情況,你還可以看看自己的區域的家庭收入中位數。就拿紐約舉例來說,其收入差距明顯,可以推斷出其城市內富人區和其他區劃分明顯。如果你的房屋正處於中高檔社區,那麼你的房屋可能會特別搶手!

結語

如果你想要做房東進行長租的話,你所需要考慮人口基數,勞動人口分佈,失業率,物價水準以及學生數量這些指標。看這篇文章之前你是不是會覺得做房東好累呀,有那麼多的資訊需要瞭解。那麼看完我們的文章,你有沒有沒覺得思路清晰一點?

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