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2021年經濟K型恢復 對美國房產市場的影響

Photo by Vald Busuioc on Unsplash
Photo by Vald Busuioc on Unsplash

許多經濟學家對於經濟衰退之後的恢復形式各執一詞,有的人認為疫情之後經濟會呈V型反轉,我們在以前的文章裡也介紹過V型反轉(疫苗接種啟動,經濟V型反轉2021年房市該走向何處?),有的人認為疫情之後經濟會呈U型反轉,U型反轉相比V型來說,其恢復的過程更加漫長,因此即使疫情完全過去之後,經濟也需要一段時間才能恢復到疫情前的水準。

但是隨著第二次刺激支票的發放,部分經濟學家在用一種新的經濟術語來描述當前的狀況,即經濟K型恢復。那麼什麼是K型經濟恢復,它又會給房地產市場帶來什麼影響呢?接下來就帶你瞭解一下經濟K型恢復。

1. 什麼是經濟K型恢復

經濟K型恢復是指在疫情過去之後,像科技業和軟體工程業等產業的會迅速反彈恢復到疫情前的水準,但是像酒店娛樂業和服務業等產業的恢復速度會比較慢,如果這些產業要想恢復到疫情之前的水準可能還需要政府的支援。

資料來源:U.S. Chamber of Commerce
資料來源:U.S. Chamber of Commerce

根據美國商務部的資料顯示,社會上的產業可以分為兩部分,即恢復速度較快的科技類產業和恢復速度較慢的服務類產業。對於科技企業來講,疫情在帶來消極影響的同時也帶來了不一樣的機遇。亞馬遜(Amazon)就是一個很好的例子,由於疫情的封城措施,更多的消費者傾向于網上購物,因此亞馬遜的市值比疫情之前還增加了不少。

但是對於旅遊,餐飲,酒店和娛樂業來講其恢復速度及其緩慢,甚至還有逐漸下降的趨勢。因此這些產業在疫情之後急需要政府的支持與幫助,比如說政府可以適當的減免這些企業的所得稅,或者給予相應的政策補貼。

資料來源:Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房uto...
資料來源:Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房utofun.com 注:資料更新截止到2020年11月份。

注:該資料中各行業的薪資只包括非農業產業的失業率,農業,政府人員以及個體經營的企業暫不包括

根據美國勞工局最新的資料顯示,通信業,財務活動和商業服務的平均小時工資比較高,並且遠遠高於美國平均薪資水準。其他服務業和酒店娛樂業的每小時薪資卻比較低,尤其是酒店娛樂業,其薪資水準只有通信業的38%。按照每小時薪資水準來推測年收入的話,通信業的薪資要更高,酒店娛樂業的薪資水準會更低。

資料來源:Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房uto...
資料來源:Bureau Labor Statistics 圖片來源:優投房utofun.com

注:資料更新截止到2020年11月份,該資料中各行業的失業率只包括非農業產業的失業率,農業,政府人員以及個體經營的企業暫不包括,該資料從左到右薪資水準逐漸減少

2019年所有產業的失業率中,包括通信業和商業活動產業在內的高收入產業的失業率明顯低於其他產業。雖然2020年所有產業的失業率都比較高,但是高收入產業的失業率在所有產業中的失業率是比較低的。其中酒店娛樂業的失業率在所有產業中最高並且在今年11月份達到了16.3%,這個資料說明每100個從事酒店娛樂業的人中,有17個人面臨著失業的危險。

相比與2019年,2020年所有產業的失業率都大幅度增加,其中酒店娛樂業的失業率增加了11%,但是財務活動的失業率僅僅增加了1.8%。除了財務活動外,通信業和商業服務的失業率增加幅度也比較小,大約在2%左右。總體來講,高收入產業失業率的增加幅度要遠遠低於低收入產業。

回望歷史上的經濟衰退,K型的經濟恢復在疫情當下或許是第一次。在2008年經濟危機時最先受到衝擊的就是金融市場,無論是高收入產業還是低收入產業全部都受到了影響,其影響之大使得其恢復的時間也比較長,因此2008年金融危機更像是U型恢復。但是這次疫情並未影響到中高收入產業,反而是低收入產業受到了重擊。

在2021年隨著疫情的逐漸結束,像電腦軟體等行業的恢復速度會快於酒店娛樂等低收入產業。根據yelp的資料顯示,自從3月份以來已經有72000多個企業倒閉,這些小型企業大部分都是酒店,酒吧和餐飲企業。值得注意的是,這些產業並不會隨著疫情的消失而慢慢恢復,如果在政府不能給予補貼的情況下,這些產業是否能快速恢復都要畫一個問號。

2. 為什麼會出現K型經濟恢復 – 社會財富不均衡

總體來講這次疫情出現K型經濟恢復週期的主要原因是社會財富不均衡,換句話來說也是因為收入的差距所帶來的。收入越高的人在當下受到的影響越小,在疫情過後恢復的速度就越快。但是收入較低的人卻恰恰相反,接下來我們從不同的收入人群來解釋K型經濟恢復的原因。

2-1 高收入人群:並未受到影響

對於像科技業等高收入產業來說,疫情期間在家辦公已經成為了常態。我們拿程式師當作例子來講。眾所周知程式師的薪資普遍高於美國平均水準,在疫情期間程式師可以在家工作,推特(Twitter)甚至在最近通過了員工可以永久遠端工作的要求,這就說明疫情的存在與否並不影響程式師拿到較高的薪資。

根據員工調查報告顯示,非常願意回歸到辦公室工作的人只有17%,而其他的員工卻抱有觀望的狀態。對於科技產業來講,在家辦公和在辦公室辦公的區別不大,但是對於低收入人群就不一樣了。

2-2 低收入人群:受到嚴重影響

不同于就職於科技企業的高收入人群,對於低收入人群來講,他們基本上沒有選擇,我們接下來以在餐廳的服務人員為例。在疫情之前餐廳的服務人員每個月的平均收入也不會很少因為北美是有小費傳統的。因此在正常的情況下,餐廳的服務人員可以過上正常的生活,不需要在溫飽線上掙扎。

資料來源:opentable 圖片來源:優投房utofun.com
資料來源:opentable 圖片來源:優投房utofun.com

注:該資料為州內資料,該資料更新截止到2021年1月3日

但是疫情的到來使得餐廳的就坐率急劇下降,根據資料可以看出,2020年3月份到6月份的餐廳就坐率下降的幅度特別大,尤其是紐約州和加州,其餐廳就坐率一度下降了100%。這就說明大部分人在疫情前期都沒有堂吃。

從2020年7月份以來,雖然就坐率有所上升,但是2020年11月份疫情的二次爆發使得其就坐率又開始下降。在此種情況下,餐飲業為了維持基本的盈利,他們會大幅度裁員,因此就有餐廳服務人員大量失業的情況。即使餐廳服務人員沒有失業,但他們所收到小費的比例也將大大減少,這兩個因素都使得在疫情期間他們在溫飽線上掙扎。

資料來源:The Conference Board survey 圖片來源:優投...
資料來源:The Conference Board survey 圖片來源:優投房utofun.com

根據調查報告顯示,百分之二十服務人員和個體經營戶對回歸到一線工作會感到有較大的壓力,而僅有百分之四的高管對此表示有壓力。但是現實的情況是:對於服務人員來講他們並沒有選擇的餘地,如果不回歸到一線工作,他們可能無法解決溫飽的問題。因此他們只能冒著較大的風險,但是拿著較低的工資。

2-3 整個社會:收入兩極分化

正如我們上面分析的那樣,對於科技產業等高收入人群來講,疫情過後其經濟恢復較快,因為疫情給這些產業帶來的影響只是暫時的。但是對於服務業等低收入人群來講,疫情過後其經濟恢復比較慢,因為這些產業的恢復需要整個社會的消費能力恢復到疫情前水準。

高收入人群的消費能力在疫情前後即使變化,其幅度也不是很大,但是低收入人群的消費能力在疫情期間卻是逐漸下降,若想使得低收入人群的消費能力增加,政府可能需要給予相應的支援,比如發放支票,減少其稅收比率等。

在2020年和今年年初政府兩次發放了刺激支票,問卷結果表明將近40%的受訪者沒有花掉他們收到的任何錢,因為他們將這些錢存起來了或者是償還了債務。將近30%的人將錢全部花在了耐用品,食品和其他消費上,這些人沒有能力把這些錢存起來。其餘的30%的人是消費和儲存的混合體。

從調查結果可以看出來,那些需要維持生計的人花費了全部的支票,而那些富裕的群體則是把錢存了起來。值得注意的是,這兩個極端群體中,富裕的人群占了40%,努力維持生計的人卻占了30%,由此可以看出社會財富的的兩級分化,尤其是在疫情當下,富裕的群體更加富裕,低收入人群則更加掙扎。

除此之外,富人擁有更多的股票使得其財富積累更加迅速。根據彭博社的調查顯示,在低收入者中只有12%的人擁有股票。隨著收入區間的增加,越來越多人擁有股票。這就說明富人的財富增加更為迅速並且遠遠超過低收入人群,因此社會財富極不均衡。

3. 對房地產的影響

社會財富分配的不均衡在疫情當下對房地產也有不同的影響,我們接下來將把對房地產的影響分為兩部分:即住房市場和租房市場。總的來說,住房市場在2021年依然會持續火爆,租房市場會在前期低迷,但是其隨著經濟的恢復其租房市場也會慢慢恢復。

3-1 住房市場–持續火熱

回顧2020年一整年我們可以發現疫情反而使得房地產更加火熱,房地產市場的火熱根本是由於在疫情期間房屋貸款利率比較低,眾多未受影響的高收入產業的人紛紛在當下購買房屋。由此可以看出,2021年經濟K型恢復的話,對於高收入人群來說房產市場必將更為火熱。

資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.c...
資料來源:U.S. Census Bureau 圖片來源:優投房utofun.com

注:該房屋成交價格為全美房屋成交價格中位數,而不是平均數,中位數已經排除極高或者極低價格的影響。

從2019年10月到2020年10月這段時間以來,所有房屋的價值都有上升的趨勢,並且在疫情期間上升的幅度比較大。這也可以從側面說明由於房產的價值不斷增加,對於高收入群體來講其財富正在逐漸增加。

房屋對於低收入人群並不是一個必需品,即使是在經濟良好的狀況下,低收入人群也不太可能會購買房屋,其原因有二:首先低收入人群不太可能從銀行拿到較高金額的貸款,但是低收入人群的人均儲蓄是比較低的,因此首付對他們來說是一筆不小的開支。其次,每月的房貸使得低收入人群的壓力變大,相比於此,他們更願意選擇租房。

由於低收入人群在疫情期間在溫飽線上掙扎,因此高收入人群才是這次疫情期間沖在購買房產第一線的人。隨著經濟的恢復,高收入人群的恢復水準更加快速,因此可以想見2021年住房市場會持續火爆。

資料來源:National Association of Realtors 圖片...
資料來源:National Association of Realtors 圖片來源:優投房utofun.com

注:該資料更新截止到2020年第三季度,2020年第三季度往後的資料為預測資料

根據NAR的預測資料來看,30年固定利率和浮動利率在疫情期間都有下降的趨勢,即使在2021年會上升但是其幅度不是很大,並且不會超過疫情之前的利率。這就說明購買房產的話,較低的利率就可以付更少的利息,對於高收入人群來說這無疑是個買房的好時機。

資料來源:National Association of Realtors 圖片...
資料來源:National Association of Realtors 圖片來源:優投房utofun.com

注:該資料更新截止到2020年第三季度,2020年第三季度往後的資料為預測資料

根據NAR的預測資料也可以看出2021年的房屋售出量整體要高於2020年,並且在2022年還會再創新高,達到四年以來的最高點。總而言之,住房市場在接下來一年的需求應該會持續增加,由於供給需求決定價格,在需求高漲的情況下,其住房市場的價格也會一直升高。

最後我們可以用一個表格來總結不同收入人群對住房市場需求的不同。

3-2 租房市場–短期低迷

由於住房市場的火爆,目前租住房屋的人會紛紛選擇購買房產而退租公寓,因此租房市場在當下並沒有像住房市場那樣火爆。

我們在前文分析到疫情過後高收入產業會迅速恢復,而低收入產業的恢復速度則比較慢。在疫情的當下,我們可以從新聞中看到大量的租客由於失業而交不起房租,因此低收入人群在疫情期間對租房的需求也比較小,他們只能選擇租住在相對便宜的房屋中。

資料來源:Apartmentlist 圖片來源:優投房utofun.com
資料來源:Apartmentlist 圖片來源:優投房utofun.com

注:該資料為北美平均房價,該資料更新截止到2020年12月份

根據資料可以看出,自2020年3月份疫情以來,租金呈波動下降的趨勢。這是由於租房的需求減少,在供給不變的情況下,其租金也在慢慢下降。

由於低收入產業的恢復速度較慢,租房市場的恢復速度基本上取決於低收入產業何時恢復。如果低收入產業恢復的話,那麼低收入人群就會成為租房市場的目標客戶。當低收入人群慢慢從經濟危機中恢復,他們對租房的需求增加,租房市場可能到時會再度火熱。但是現在的問題是,低收入產業到底何時恢復,政府又能給予什麼樣的政策扶持來幫助其恢復。

最後我們可以用一個表格來總結不同收入人群對租房市場需求的不同。

4. 總結

不同於上次的V型反轉,我們這次的文章專注於經濟的K型反轉。從經濟學角度來講,V型反轉可能過於理想化,因為社會財富的分佈是不均衡的,各個產業的收入也有高低之分,因此我們不能肯定地說所有產業在疫情之後全部都會快速恢復。

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